+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Содержание

Жилищный кооператив

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Все чаще люди ищут малейшую возможность получить заветную квартиру в свое владение. Многие пробуют идти путем банковских сделок, ипотек, кредитования, но часто обжигаются на неподъемных для семьи процентах. Ищут такой способ, который бы позволял реально выплачивать сумму и претендовать на жилье.

Добровольно объединяются в кооперативы, с целью приобретения или строительства жилья всем участникам.

Жилищный кооператив это – объединение людей (граждан РФ) или юридических лиц с целью обеспечения, на основах членства в кооперативе, жильем всех вступивших, что позволяет управлять всеми жилищными постройками разного характера.

Все члены кооператива вносят членские взносы, с помощью которых осуществляется приобретение, переустройство и поддержании жилища после приобретения.

Права и обязательства

При создании и распределении обязательств в жилищного кооператива руководствуются ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах. Таким образом, создать жилищный кооператив могут граждане численностью от 5 человек, а общее число членов жилищного кооператива не должно быть равно или меньше всем жилым помещениям кооперативного дома.

Вынесенное на ание решение, в котором будет рассматриваться вопрос о создании такого жилищного кооператива, его учредители и члены кооператива должны принять единогласно, и только тогда кооператив считается созданным.

Полного описания всех тонкостей организации структуры собрания о создании жилищного кооператива в законах РФ не существует.

Это решение закрепляется протоколом, где задокументировано раздел о принятии уставного документа сообщества.

Виды

Различают несколько видов жилищного кооператива или других специальных потребительских объединений:

  • ЖК;
  • ЖСК;
  • потребительское объединение для управления домом (многоквартирным);
  • ЖНК.

Жилищно-строительный кооператив имеет долгую историю длиной в 100 лет. Долгие годы его то отменяли, то разрешали и вот он снова в действии. Этот вид объединения отличается от предыдущего вида немногим: группирование людей на добровольных засадах, созданное с целью строительства кооперативного дома, с последующим проживанием членов жилищного кооператива.

В договоре, составленном учредителями ЖСК, прописан срок возведения дома и стоимость жилья, в любой момент общим собранием может быть изменен любой пункт, но никто из членов объединения не платит непомерные проценты в десятикратном размере.

Из положительных моментов:

  • минимум необходимых документов;
  • нет нужды в поручителях и гарантиях;
  • выплачивать нужно будет сумму по льготной годовой ставке в 0,5%.

Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищный кооператив предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам, и делается это путем паевых взносов.

Но осуществляется строительство или покупка жилья в разных многоквартирных домах, а не в конкретно одном, кооперативном.

Документация

Жилищный кооператив должен быть государственно зарегистрированным органом.

Для этого в налоговую организацию той местности, где пребывает орган правления ЖК необходимо предъявить такие документы:

  • заявление о государственной регистрации с подписями;
  • протокол создания ЖК;
  • утвержденный устав;
  • документ о юридическом адресе;
  • квитанция оплаты за регистрацию.

В уставном документе жилищного комитета должна отображаться информация о названии жилищного кооператива, территориальном нахождении, порядке входа в кооператив и выхода из него, системе выплат при выходе из ЖК, количестве и размере взносов (вступительных, паевых) и многое другое.

После занесения записи в Единый реестр, жилищный кооператив считается созданным. Далее кооператив получает по почте документ о присвоении кодов, производится учет во внебюджетных фондах и открытие расчетного счета.

Зарегистрированный ЖСК и его уставной документ стает главным документом во всех отношениях внутри кооператива между членами жилищно-строительного кооператива.

Состав правительства кооператива состоит из: председателя, главного бухгалтера, ревизоров.

Собрание жилищного кооператива считается правомочным, при половине присутствующих от общего количества членов ЖК. А принятие решения может быть при четвертой части проавших членов за него, присутствующей правомочной половины кооператива.

Все решения жилищно-строительного кооператива не должны противоречить требованиям ч. 1 ст. 111 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ.

Чтобы стать членом кооператива необходимо подать заявление председателю кооператива о приеме в члены ЖК. Заявление может рассматриваться сроком до месяца, далее выносится вердикт конференции членов кооператива. Новым членом ЖК вносится оплата и после позитивно проанного решения, он становится полноправным членом ЖК.

Управлением жилищного кооператива занимаются избранные граждане из членов кооперативов на срок, прописанный в уставе ЖК. Председатель имеет полномочия действовать от имени кооператива, совершать сделки и выполнять решения ЖК.

Источник: http://rieltor-ask.ru/zhilishhnyj-kooperativ/

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

  • после оформления учредительной документации;
  • внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым анием. К протоколу прилагаются результаты ания, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

  • выписку о регистрации в ЕГРП;
  • протокол учреждения организации;
  • утверждённый устав;
  • сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.

В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

  • здания;
  • площадей общего пользования;
  • прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

  • ограничен полномочиями управления ЖК;
  • выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

  • председатель;
  • бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
  • паспортист;
  • электрик и сантехник;
  • дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.

Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством , путём открытого ания, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты ания утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

  1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
  2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

  1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
  2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
  3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
  4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
  5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
  6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
  7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
  8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

  1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
  2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
  3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
  4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

  • В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
  • Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
  • Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
  • Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
  • Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
  • О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
  • Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
  • Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
  • Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

  1. Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
  2. По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
  3. Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
  4. В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

Источник: https://myestate.club/organizatsii/zhilishhnyj-kooperativ.html

Что такое жилищный кооператив

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Вступление в жилищный кооператив — один из способов получить заветную квартиру. Но что для этого нужно? Давайте подробнее разберемся, что такое жилищный кооператив, кто может в него вступить и как это сделать.

Фото с Flickr.com,Ross Corriette cmorediggsny

Было время, когда многие мечтали вступить в жилищный кооператив. Счастливчики чувствовали себя так, как современные жители элитных домов. Владельцы кооперативных квартир считались настоящими везунчиками. Да и сами они поддерживали эту репутацию не без гордости. Остальные люди нашей страны терпеливо ждали милости государства, которое собиралось осчастливить их в порядке очереди на жилье.

Потом многое поменялось. Квартиру можно запросто купить, были бы деньги. На первый план вышли банки с ипотечным кредитованием. Казалось бы — бери да покупай. Сначала так и было.

Получить ипотеку было сродни подвигу. Со временем лояльность банковской системы дала больше надежд простым гражданам.

Радуясь такой возможности, люди хватались за любое предложение стать обладателями заветной жилплощади.

И снова времена изменились. Человечество активно учится считать свои сбережения. И вот, заботливые законотворцы вернули в обиход жилищные кооперативы.

Разновидностей жилищного кооператива несколько:

  • ЖК — жилищный кооператив
  • ЖСК — жилищно-строительный кооператив
  • ЖНК — жилищно-накопительный кооператив

 Жилищный кооператив

Это объединение покупателей одного объекта недвижимости. Например, дома. Собственники совместно им владеют, содержат и, если надо, реконструируют и капитально ремонтируют. Называется оно чаще всего ТСЖ — Товарищество собственников жилья.

Этакая альтернатива ЖЭКу, или УК (управляющей компании). Часто застройщик вынуждает покупателя подписать документы на обслуживание с УК, организованной им самим.

Тарифы и использование собранных средств, в большинстве случаев, оказывается для жителей «страшной» тайной.

Видя такое неуважение к собственным персонам, жители могут собраться и организовать подобный кооператив. Они хотят управлять своим имуществом самостоятельно.

Например, являясь равноправными собственниками нежилых помещений в своем доме, плату за аренду подвальных помещений, можно пустить на капитальный ремонт или иные нужды. Управляющие компании от застройщика противятся подобным инициативам.

Кстати, результаты этих коммунальных войн регулярно транслирует центральное телевидение.

Жилищно-строительный кооператив

Это объединение людей, имеющих одну цель — построить себе жилье, и которые могут совместно осуществить подобный проект. Такой целью может стать жилой многоквартирный дом. Организовать жилищно-строительный кооператив в рамках закона не сложно. Достаточно понимать алгоритм действий:

  • провести собрание учредителей кооператива, запротоколировать его;
  • утвердить Устав жилищно-строительного кооператива;
  • оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
  • зарегистрировать в Едином Госреестре некоммерческое товарищество, как юридическое лицо;
  • утвердить Правление, его Председателя и членов ревизионной комиссии.

Самый главный документ кооператива – Устав. В нем прописываем всё, что только может быть учтено (естественно, в рамках действующего законодательства). А что не было по каким-то причинам учтено, вносим на общем собрании дополнительно. И все изменения регистрируем в Едином государственном реестре юридических лиц. Вплоть до запятой.

В Уставе указываем:

  • как в кооператив принимаются новые члены;
  • каков первоначальный взнос, или пай;
  • как из кооператива можно выйти и прочие тонкости;
  • там же должно быть прописано совместное имущество, как им можно распорядиться. 

Первоначально учредителей должно быть не меньше пяти.

Далее все члены кооператива вносят паи, оговоренные уставом и другими решениями, принятыми на общих собраниях. Вот так совместно, общими усилиями и ведется строительство долгожданного жилья. Членов кооператива не должно быть больше, чем жилых помещений в доме. Жилым помещением рассматривается минимально — комната в отдельной квартире. В прежнем законе 1983 года это прописано не было.

В жилищно-строительный кооператив имеют прав вступать как частные лица, так и юридические. Но кого там точно не будет — это банков с процентными ставками. Вернее, банк может быть соучредителем и членом кооператива. Например, для постройки квартир своим сотрудникам. И только на таких основаниях.

В стоимость работ не включается прибыль от продаж самой подрядной строительной организации. Это позволяет сократить стоимость строительства как минимум на 30%. В этом немалая выгода. Рассмотрим покупку жилья в цифрах.

Например, квартира стоит 3 000 000 рублей. Взять ее в ипотеку можно с очевидной переплатой, которая складывается из процентов банка в год, и она может составить от 2 400 000 рублей за 6–8 лет до 4 500 000 рублей за 12–15 лет. Если ипотека берется на 25 лет, то только банку придется отдать тройную цену своего жилья.

Итого квартира обойдется в 5 500 000 — 11 250 000 рублей. Однако жилищем хочется владеть здесь и немедленно. И многие решаются на ипотечный кредит.
Теперь вариант жилищно-строительного кооператива. Отнимаем от стоимости квартиры 30%, и вот уже квартира обойдется в 2 100 000 рублей.

Причем выплаченными частями, объем которых указан в Уставе.
Тогда возникает резонный вопрос: зачем платить больше в 11 раз? Ответ прост — не все могут заняться открытием, немногие верят в свои силы, сложно найти партнеров. Вариантов много. Вплоть до страха перед строительными компаниями-монополистами.

Основательны эти страхи или нет — вопрос гипотетический.

Отдельно стоит упомянуть жилищно-строительные кооперативы, которые могут организовать льготные категории граждан, которые, например, стоят в муниципальной очереди по улучшению жилищных условий. Или являются работниками бюджета. Или многодетные семьи, имеющие трех и более детей. Для таких объединений существует масса преимуществ, предусмотренных законодательством. Перечислим основные:

  • земля под постройку многоквартирного дома выделяется администрацией безвозмездно, то есть даром;
  • готовый проект типового многоквартирного дома тоже передается кооперативу бесплатно;
  • администрация района обязана оказывать содействие в подключении строящегося объекта к инженерно-технической инфраструктуре.

В этом случае рассматриваются проекты типовых домов только экономкласса.

Жилищно-накопительный кооператив

Этот вариант кооператива позволяет членам сообщества накапливать стоимость жилья путем паевых взносов. И отличается он от двух предыдущих тем, что квартиры покупаются не в одном доме, а в разных местах.
Будущим пайщикам стоит очень внимательно отнестись к выбору подобного кооператива. Потому что именно такие общества были самыми громкими «пирамидами».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ 
Мошенничество управляющих компаний

И немного о недостатках

В 2004 году был принят новый V раздел Жилищного Кодекса, содержащий регламент о жилищных кооперативах, регулирующий их действия. Некоторое время пайщики, дольщики и другие члены кооперативов были недостаточно защищены. Чем частенько пользовались мошенники.

После вступления в силу ФЗ № 215, ситуация изменилась.
Кроме очевидных плюсов, у жилищно-строительных кооперативов есть и минусы. Например, после приобретения в ипотеку, квартира сразу становится собственностью покупателя, пусть и в залоге у банка.

В случае с ЖСК, первоначальный взнос не будет учтен в стоимости квартиры, хотя сумма значительная, да и стать собственником получится не скоро.
Кроме того, если пайщик, по каким-то причинам не сможет больше выплачивать пай, ориентироваться придется только на прописанные в Уставе действия.

Тогда как с банком можно договориться, да и страховка на этот случай имеется.

Как видно, вступить в жилищный кооператив хоть и трудно, но возможно. Нужно лишь быть внимательным и верить в свои силы.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/chto-takoe-zhilishchnyy-kooperativ/

О жилищных объединениях граждан

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Под жилищным объединением на территории Российской Федерации принято понимать объединение собственников жилых помещений многоквартирного дома на сугубо добровольных началах.

Членами их могут становиться как физические, так и юридические лица. Все формы таких объединений создаются для совместного управления многоквартирным домом и для распоряжения общим домовым имуществом.

Самым распространенным типом таких организаций является жилищный кооператив (ЖК).

Проблема строительства и приобретения жилья — одна из самых насущных для современной России. И не только для современной. Строительство жилья в рамках ЖК насчитывает уже почти сто лет. Первые из них появились в 20-х годах прошлого века. В 1937 г.

этот институт был ликвидирован, а в 1957 г. возрожден вновь.

Развитие же современного общества, когда более чем у 50% граждан нет собственного достойного жилья, создает все предпосылки для более широкомасштабного использования подобной формы кооператива.

Основные виды кооперативов

Основные положения о жилищных кооперативах прописаны в статьях жилищного кодекса.

Правовые документы устанавливают, что жилищный кооператив — сугубо некоммерческая организация, один из видов потребительского кооператива.

цель подобной организации — обеспечить всех членов кооператива собственными жилыми метрами. В качестве таких участников выступают граждане, достигшие 16-летнего возраста, но допускаются и юридические лица.

Многие из тех, кто не знаком с правовыми аспектами жилищного права, путают жилищный кооператив с другими формами приобретения квартиры в собственность. На самом деле эти учреждения делятся на следующие виды:

  • жилищный кооператив (ЖК).
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
  • жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

По своим признакам ЖК и ЖСК очень близки, поэтому часто их даже объединяют в один вид. Деятельность того и другого кооператива регулируется ст. 110-112 Жилищного кодекса РФ. А вот основные аспекты ЖНК прописаны в ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 22.12.2004 г. Для первого вида кооператива характерны следующие признаки:

  • каждый из его членов при вступлении делает членский взнос. Именно на эти деньги покупаются квартиры;
  • у каждого ЖК должен быть свой собственный устав, в котором обязательно четко прописывают порядок вступления и выхода из кооператива;
  • жилищный кооператив может быть создан только при наличии хотя бы 5 членов;
  • количество вступивших не должно превышать количество квартир жилого дома;
  • основные вопросы деятельности ЖК решаются на общем собрании.

Российские законы не регламентируют все нюансы и правила, по которым существует каждый жилищный кооператив. Главное, что каждое решение членов ЖК должно быть обязательно запротоколировано, а устав не должен противоречить российскому законодательству.

Жилищно-строительный кооператив по многим параметрам похож на жилищный. Есть только одна принципиальная разница. Участники ЖК всегда приобретают квартиры в рамках уже построенного дома. А члены ЖСК самостоятельно занимаются организацией строительства нового дома. Кстати, именно ЖСК получил свое развитие на территории Советского Союза.

Для жилищно-накопительного кооператива присущ ряд своеобразных черт, которые выделили его в отдельный вид потребительской кооперации:

  • квартиры для участников ЖНК приобретаются не в одном конкретном здании, а в разных домах, которые могут находиться на различных стадиях строительства;
  • количество членов ЖНК не должно превышать 5 тыс. человек, но и не может быть менее 50;
  • в состав ЖНК могут быть включены лишь физические лица.

Каждый из перечисленных видов потребительского кооператива — это юридическая организация. Создается она на основе добровольного членства с целью предоставить в собственность жилье каждому из своих участников. Личный взнос каждого члена ЖК формирует общее имущество.

Порядок создания и организация работы

Юридический процесс оформления потребительского кооператива, будь то ЖСК или ЖНК, идентичен. Изначально учредительная организация создается по типу НКО, ООО или ОАО.

Тип зависит от основных целей и задач ее учредителей, т. е. они могут быть коммерческими либо некоммерческими.

При первом варианте инвесторы покрывают свои расходы, выставляя квартиры на торги или предлагая нежилые помещения дома в аренду.

На следующем этапе члены ЖСК на общем собрании утверждают устав. Голосование проходит в открытой форме. Для членов кооператива это — основной документ, необходимый для регулирования повседневной деятельности ЖСК.

В нем фиксируется название строительного кооператива, сведения о месте его нахождения, информация о том, каким должен быть первоначальный взнос и последующие паевые платежи.

Также уставные документы содержат в себе данные о порядке принятия в состав ЖСК и выхода из него.

Следующим шагом жилищный кооператив должен пройти регистрацию в ЕГРП. Затем ЖСК становится на обязательный учет в налоговой службе. Делается это по месту регистрации органа управления строительного кооператива. В налоговой от участников потребуют следующие документы:

  • выписку из Государственного реестра;
  • протокол — решение об учреждении ЖК;
  • документы, фиксирующие полный юридический адрес;
  • устав ЖК.

И уже после прохождения всех этих процедур строительный кооператив считается юридической организацией. Его управление может осуществляться как с привлечением управляющей компании, так и без оного.

На общем собрании избирают правление ЖК из числа участников. И уже из членов правления избирается председатель, который может набрать дополнительный штат сотрудников для обеспечения полноценной деятельности организации.

Для ЖСК допустимо иметь в своем штате следующие вакансии:

  • паспортист;
  • бухгалтер;
  • работники для обслуживания общедомового имущества: дворник, уборщица, консьерж, электрик, сантехник и пр.

Все решения о деятельности персонала принимает председатель. А вот правление выступает в качестве ревизионной комиссии, которая правомочна наблюдать за работой председателя, ходом строительства и имеет право затребовать все финансовые документы на проверку. Все члены правления, кроме председателя, работают на безвозмездной основе.

Достоинства и недостатки жилищных кооперативов

Всем желающим вступить в жилищный кооператив надо для начала как следует разобраться во всех тонкостях такой организации и только потом принимать окончательное решение. Подобная структура имеет как положительные, так и отрицательные моменты. Пока окончательно вопрос о деятельности ЖК законодательно не отрегулирован.

Главное, чем хорош жилищно-строительный кооператив — это возможностью приобретения квартиры в собственность по цене значительно ниже, чем при покупке в ипотеку. А все потому, что касса организации не зависит от кредитных структур, а значит, и от непомерно высоких процентов.

Плюс квартиры для участников ЖСК приобретаются без участия третьей стороны, что тоже значительно снижает статьи расходов.

К тому же процедура вступления в ЖСК довольно проста и не требует сбора большого количества разнообразных справок, как в случае с ипотекой, которую не одобрит ни один банк, если не доказать свою платежеспособность.
Но есть ряд негативных моментов, которые могут значительно усложнить жизнь членов кооператива.

Во-первых, это — финансовые риски. Каждый, кто становится участником ЖК, делает вступительный взнос. Как правило, он составляет 2-5 % от всей стоимости будущей квартиры. Но если дольщик решит выйти из ЖСК, то этот первоначальный взнос никто ему не вернет.

Плюс до момента полного погашения стоимости жилья (которое может прилично увеличиться за время строительства) по закону оно является собственностью кооператива. Члены ЖСК должны быть финансово состоятельны, иначе можно потерять очень приличную сумму. К тому же покупка жилья через ЖСК не гарантирует, что строительство дома будет завершено в обещанный срок.

Порядок приобретения квартиры в кооперативном доме

Чтобы стать обладателем заветных метров в рамках кооперативного дома, нужно пройти несколько этапов оформления. Для начала необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив. С этой целью потенциальный пайщик подает заявление на имя председателя ЖСК, которое рассматривается на общем собрании.

После одобрения кандидатуры гражданин выплачивает вступительный взнос. Когда сумма регулярных взносов достигает половины от стоимости жилья, ЖСК приобретает квартиру для своего пайщика. Затем строительный кооператив и его участник заключают между собой договор аренды. Теперь пайщик может въехать в квартиру и постепенно погашать недостающую сумму.

После окончательной выплаты жилье становится его собственностью.

Порядок оформления в собственность квартиры из кооперативного дома имеет ряд особенностей. Когда строительство закончено, и все долги выплачены, гражданин подает документы на регистрацию права в Управление Федеральной регистрационной службы.

Кроме заявления, туда должны входить: договор с ЖСК о членстве, документы о полном погашении задолженности по паевым взносам и копия акта приема-передачи объекта недвижимости.

Кроме перечисленных бумаг, может понадобиться план квартиры из БТИ и справка о балансовой стоимости жилья.

В современных российских реалиях при непомерных процентах по кредитам стать собственником квартиры через жилищный кооператив для многих настоящая панацея.

Следует, однако, признать, что строительство и приобретение жилья с помощью этой структуры таит в себе определенные риски.

Чтобы их уменьшить, надо собрать максимум информации о компании-застройщике и о руководстве ЖСК, а также тщательней изучить устав ЖК, в который планируется вступление.

Источник: http://zpponline.ru/zhkh/zhilishhnyiy-kooperativ

Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом.

На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей.

Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.

Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?

Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель — обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.

У ЖСК имеется ряд достоинств:

  1. Не требуется уставной капитал.
  2. Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
  3. Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
  4. Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
  5. Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.

В нынешних условиях повышенных рисков не все так безоблачно. Есть трудности и у ЖСК:

  1. Нужно заключать договор со строительными компаниями, либо самим быть застройщиками:
    • связываться с архитекторами-разработчиками;
    • приобретать стройматериалы;
    • нанимать строителей и выплачивать им зарплаты;
    • поддерживать ежегодный баланс средств, необходимых для строительства.
  2. Необходима слаженность действий и быстрое решение спорных ситуаций:
    • если какие-то участники своевременно не вносят средства, то недостаток делится между остальными членами ЖСК.
  3. Так же, как и при любом долевом строительстве, банкротство может не миновать и строительные кооперативы.
  4. Приватизация кооперативной квартиры возможна после полной выплаты стоимости недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Государственная регистрация ЖСК происходит без бюрократической длинной волокиты.

Учредительный документ — Устав кооператива содержит:

  • наименование и род деятельности юридического лица — ЖСК;
  • адрес и контактный телефон управления ЖСК;
  • необходимый размер паевого взноса;
  • обязанности членов кооператива беречь общее имущество и покрывать возможные убытки (субсидиарная ответственность).

При регистрации требуется предоставить документы и сведения о всех учредителях кооператива, а также лицах, действующих без доверенности от имени юридического лица (директоре, членах правления и т. д.).

Несколько мелких кооперативов могут объединяться в один крупный под единым управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Правила, по которому осуществляется распределение жилья в ЖНКЭто сравнительно новая схема, преимущество которой — отсутствие строительных рисков и покупка уже готового жилья:

  1. Вносится единовременный вступительный взнос, членский (в виде процентов за заем) и паевой (ежемесячные выплаты стоимости жилья):
    • Из вступительных взносов формируется денежный фонд для обеспечения деятельности ЖНК (зарплаты бухгалтеров, юристов и прочих кадров).
  2. После внесения первоначального взноса оставшаяся сумма предоставляется члену ЖНК в виде займа с небольшим годовым процентом: от 2-х до 6%.
  3. Пайщики ежемесячно выплачивают установленную ЖНК сумму для погашения стоимости жилья.

Вся деятельность ЖНК максимально открыта для его участников и дает ему большие гарантии право выбора:

  • Никакие черные схемы оборота денег не допускаются.
  • Выбор недвижимости в ЖНК ничем не ограничен: допускается как первичное жилье в новостройках, так и вторичное, а также коммерческое.
  • Ликвидация ЖНК невозможна, даже если в нем останется всего один участник.

Минусы ЖНК:

  • Сравнительно большой первый взнос:
    • он составляет 35% от общей стоимости квартиры и накапливается в течение двух лет.
  • Проживание в большинстве квартир ЖНК возможно после выплаты 50% стоимости жилья
  • Вступление в права собственника наступает при полной выплате суммы: до этого квартира является собственностью ЖНК.

Получается, что в денежном плане ЖНК, хоть и менее рискованная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Однако сравним ЖНК с ипотекой.

.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В качестве знакомого уже примера на кону — квартира условной стоимостью 2 000 000 руб.

По прошлым расчетам на калькуляторе Сбербанка ипотечный кредит сроком на 15 лет, 10% годовых и с первоначальным взносом 10% (200 000 руб) привел к ежемесячным платежам в размере 26 400 руб. и обшей переплате стоимости — 2 958 600 руб.

В ЖНК первоначальный взнос составит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 остаются в качестве дифференцированного займа под 3% годовых.

Произведем расчет выплат по годам с тем, чтобы ежемесячные выплаты по займу были 26 000 руб.

  • 2016-й г.: 26 000×12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
  • 2017-й г.: 26 000×12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
  • 2018-й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
  • 2019-й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
  • 2020-й г.: 26 000×2+260=52 260 руб.

Общая сумма выйдет — 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Переплата за квартиру стоимостью 2 000 000 руб. в ЖНК составит около 100 000 руб., то есть почти в 30 раз меньше, чем при ипотеке!

  • С учетом двух лет накоплений на первичный взнос время выплаты квартиры в жилищно-накопительном кооперативе составит:
    • 2 г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
  • В ипотеке же кабала при таких же месячных выплатах по кредиту растягивается на целых 15 лет.

Цифры говорят сами обо всем — комментарии излишни.

Жилищные кооперативы гораздо выгоднее ипотеки и дают возможность приобретения жилья в два раза быстрее.

: Покупка жилья через жилищный кооператив Best Way.

(6 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/zhilishhnye-kooperativy.html

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Жилищный кооператив: определение, виды, права и управление. Жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.