+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Неотделимое улучшение арендованного имущества

Содержание

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимое улучшение арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых  улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • -, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Источник: http://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Что это такое?

Для того, чтобы разобраться с понятием, сначала нужно научиться различать отделимое улучшение от неотделимого.

По нынешним законодательным актам, отделимым считается то улучшение, которое можно забирать, но при этом не причинять никакого вреда арендодателю.

Проще можно сказать, что это те улучшения, которые были выполнены арендатором. Их можно убирать или оставлять после того, когда срок аренды завершится.

При этом, объект остается в том состоянии, в котором он был получен по установленной форме договора. Но тут учитывается и степень износа.

Примерами могут служить следующие действия:

  1. Покупка мебельных гарнитуров.
  2. Установка техники, кондиционер и элементов оборудования.
  3. Любые приборы для освещения комнат.

Неотделимыми улучшениями же называют те, которые нельзя убрать и при этом не причинить какого-то вреда. Более подробную информацию можно посмотреть в статье 623.

Для такой ситуации можно привести несколько примеров, которые помогут понять, что точно означает это понятие:

  1. Арендодатель предоставил для проживания дом. В процессе эксплуатации житель решил построить дополнительную пристройку. Это считается неотделимым улучшением имущества.
  2. Арендодатель предоставил для использования участок, на котором в процессе использования человек посадил деревья.

    После того, как период использования завершился, плодовые культуры перейдут в собственность арендодателя.

  3. Если арендатор предоставляет в пользование авто, а новый временный владелец захочет поменять обивку. В этом случае – это неотделимое изменение, которое потом на всех законных основаниях перейдет в имущество арендодателя.

  4. Замена компонентов труб, систем вентилирования и кондиционирования, центрального отопления, электричества, дверей и окон. Сюда же принадлежат, относится и любая процедура по перепланировке. Все это после выхода срока аренды останется в собственности владельца помещений.

Это лишь краткий перечень, который может дополняться похожими процессами.

Поэтому, если вы снимаете помещение по системе арендного жилья, то тогда следует заранее запастись данными и в дальнейшем применять их на практике.

Нужно ли прибегать к возмещению?

Одним из главных вопросов, которые возникают при решении проблемы с неотделимыми улучшениями, является финансирование или компенсация. Весь бухгалтерский учёт описывается в статье под номером 623. Там прописан факт того, что, если арендодатель оповещен о внесении изменений и согласен с этим, то проживающему человеку будет возмещена вся стоимость расходов.

ВНИМАНИЕ !!! В том случае, когда проживающие граждане производили изменения в самостоятельном порядке и не оповестили владельца, то компенсация рассматривается в мирном порядке. Компенсация в этой ситуации устанавливается только на усмотрение арендодателя.

Если говорить кратко, то главным условием является осведомлённость арендодателя для дальнейшего улучшения условий. При этом, вы должны предоставить ряд доказательств.

К ним можно отнести:

  • Показания от свидетелей. Когда вы ведете переговоры с владельцем помещений, то тогда нужно просто оповестить об этом людей, чтобы те при необходимости могли подтвердить ваши показания.
  • Доказательства в фото – и видео формате. Если вам вдруг удастся заснять в виде доказательства ход вашего разговора, то это для вас будет твердым подтверждением.
  • Письменная договоренность, которая может оформляться в разных бумагах. Это самый простой и эффективный метод, который используется на протяжении длительного времени во многих сделках. Для этого следует только составить дополнительный вариант соглашения или сделать его в виде приложения к действующему договору. Но здесь нужно соблюдать все юридические законы и формировать итоговый вариант только при помощи опытного юриста или нотариуса.
  • Фактическая выплата первоначально. Этот вариант применяется, когда арендодатель заранее выделяет определенную сумму или самостоятельно производит ремонтные работы по желанию проживающих. Также вариантом считается и внесение изменений в счет погашения нескольких последующих платежей. Оформление может происходить абсолютно разными методиками. Проще всего сохранять любые чековые квитанции и держать их при себе. Также лучше заручиться расписками от арендодателя, чтобы в дальнейшем быть уверенным в своей позиции.
  • Прописывание актуальных условий в договоре аренды. Это самый оптимальный вариант, когда вы только договариваетесь о съеме того или иного жилья. При этом, с самого начала понимаете, что можно делать, а что нельзя ни в коем случае.

Какие нюансы могут быть прописаны в договоре аренды?

Часто бывают такие ситуации, когда арендодатель прописывает в договоре какие-то особенности. И если внимательно не читать договор, то можно в последующем столкнуться с проблемами. По закону 623, когда арендатор производил какие-то изменения или улучшения, то он может иметь право взимать компенсацию, если ситуация не прописана в договоре в иной формулировке.

Но, когда человек делает без согласия какие-то изменения и ничего не прописано в договоре, то возмещения не предусматривается. Помимо этого, когда вы делаете в компании ремонт, то в первую очередь они могут потребовать письменного подтверждения от арендодателя. 

Что нужно помнить, если арендатор не дает разрешение?

На сегодняшний день все действующие законодательные акты не содержат в себе запрета в прямом виде на то, чтобы арендодатель делал какие-то изменения в помещении. Но здесь есть множество нюансов. Вы должны осознавать, что если вы вкладываете деньги, то вам их могут потом не вернуть. 

ВАЖНО !!! Помимо этого, ГК РФ по статье 622, когда прекращает действие договор аренды, то жилец должен вернуть арендатору помещение в том виде, в котором он его брал. В этой ситуации обычно всё решается мирным путем и арендодатель просто соглашается со всеми внесенными изменениями.

Но, он вправе потребовать и воссоздать первоначальный вид, что будет влечь за собой дополнительные расходы. Помимо этого, нужно обратить внимание еще и на привлечение налоговых рисков, налог на имущество 2021.

По статье 256 в налоговом кодексе можно прочитать, что имущество считается амортизируемым, если все изменения были произведены с согласия арендодателя. Именно поэтому, могут начаться проблемы с налоговым учетом.

 

Что делать с НДС?

По статье под номером 146 кодекса под объектом налогообложения понимают все процедуры по проведению работы, в том числе, безвозмездно.

 Именно поэтому, если человек, который арендует жилье, проводки у арендатора предоставляет владельцу результат работ, в котором использовалось помощь от подрядных организаций, то это считается объектом налогообложения.

Именно поэтому, если ранее НДС не был принят к вычету, то но это нужно сделать, а также уменьшить уплату налога. 

Какая ситуация может возникнуть?

Бывает такая ситуация, когда люди предварительно договорились, но владелец не хочет оплачивать стоимость. В большинстве случаев он этого и не должен делать.

По этому вопросу нужно опять же обратиться к статье 662, где прописаны причины. Это нецелесообразность в финансовом плане, а также нарушение всех принципов.

Но, каждый спор будет решаться в каждом случае через судебное заседание. Например, если возникла ситуация, когда.

Нужно учитывать и сложные моменты, когда начальные договорённости не были достигнуты, но арендодатель все, же должен окупать все расходы.

Что нужно предоставить для гарантированной выплаты возмещения?

Самым главным правилом остаётся то, что вы обязаны обосновать на бумаге все улучшения. Когда этого не выполнено в правильной формулировке, то дальнейшее доказательство с вашей стороны будет абсолютно бесполезными. В прениях судебных разбирательств оно также не будут играть важной роли.

Но, когда такой вид бумаги есть, то в качестве дополнительной подстраховки можно использовать и показания свидетелей, учет у арендатора 2021. Помимо этого, можно воспользоваться любым из методов, которые были приведены выше. Лучше брать в расчёт абсолютно всё, чтобы в итоге добиться конкретного результата, который будет для вас оптимальным.

Не нужно бояться того, что вы сможете себе навредить. Этого не произойдет. 

Что касается договора аренды?

Когда вы только первоначально заселяетесь с семьей или заезжаете компанией на определенную территорию, то внимательно изучается договор. Там должна быть прописана ответственность обеих сторон при возникновении той или иной конфликтной ситуации.

Если же этого сделано не будет, то в дальнейшем вы сможете не доказать правоту своей стороны. А если вы этого не сделаете в нужный момент, то вы понесете потери в плане будущей прибыли.

Поэтому, заручайтесь нужной поддержкой и документацией, чтобы потом не было никаких проблем.

Выводы

Если просмотреть на все, что написано в статье, то можно сделать логический вывод о том, что согласовывать внесение изменений нужно еще на стадии подписания договора аренды.

В том числе, когда у вас возникает ситуация по поводу внесения изменений после подписания договора аренды, то следует приходить к логическому решению с владельцем. Здесь обсуждается проблема финансирования, стоимости, расходов.

Это можно проводить мирным путем, чтобы не посещать организации и не тратить время.

Когда вы уже внесли ряд существенных изменений, но, при этом, не оповестили владельца помещений, то следует достигнуть согласования в кратчайшие сроки. Если вы хотите возместить себе затраты, но владелец не согласен, то тогда нужно прибегнуть к судебному процессу. Но там очень часто дела решаются в пользу арендодателя и расходы не компенсируются.

Но, не стоит забывать, что все процессы по капитальному ремонту будут относиться к тем, что должны оплачиваться арендодателем в полном объеме. Сюда отнесутся все работы, которые считаются отделимыми. Лучше всего разъяснить ситуацию, что позволит в дальнейшем быть юридически грамотным человеком и не допускать оплошностей.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushchestva

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимое улучшение арендованного имущества

Съем жилых и нежилых помещений уже давно стал нормой в современном мире. Такого рода сделки сопровождаются составлением соглашений. Договор аренды является одним из популярнейших соглашений между гражданами в нашей стране. Конечно не всегда найденное помещение может полностью соответствовать всем требованиям и желаниям арендатора.

Арендатор может выполнить «перестройку» имущества под свои потребности, тем самым проведя улучшение его характеристик. Как результат цена этого имущества повышается. Поэтому лучше понять, что представляют собой отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Стоит также отметить, что такого рода улучшения обладают определенной спецификой в их учете по налоговым нормам.

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

  •  оборудование для касс и сейфы;
  •  не постоянный металлический навес;
  •  системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники;
  •  пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции;
  •  электронно-световые стенды;
  •  счетчики потребления электроэнергии;
  •  витрины;
  •  межкомнатные двери;
  •  наружные вывески и прочее;
  •  перегородки внутри комнат;
  •  изменение пространства.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

  •  проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления;
  •  усовершенствование напольного покрытия;
  •  переустановка дверей;
  •  результат перекраски окон и стен в помещении;
  •  реконструкция фасада;
  •  приведение в порядок электроснабжения;
  •  благоустройство окружающей территории.

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

  •  необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми;
  •  нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше;
  •  необходимо будет указать цену.

Не всегда судебный процесс может адекватно оценить ситуацию, решить какие работы необходимо отнести к какому типу улучшений. Здесь сможет помочь профессионал, который даст заключение. Стоит также помнить, что определенные работы могут быть включены в стоимость имущества. Тогда их нельзя назвать неотделимыми. Это в принципе достаточно спорный вопрос.

Отделимые улучшения арендованного имущества. Особенности выполнения

Когда действующий собственник решил выполнить отделимые улучшения, то они уже по праву считаются его собственностью. Но нужно сказать сразу, что соглашение об аренде может описать все по-другому. Если такое согласие есть, то после окончания срока договора, он может затребовать возмещение этих финансовых потерь.

Помните, что соглашение об аренде может по-разному определять правовой исход этих ситуаций.
Для того, чтобы обе стороны смогли себя обезопасить, нужно оформить согласие для совершения улучшений имущества в письменном виде. Его выполнение можно начать только после согласия арендодателя.

Тогда это будет правильным для обоих сторон.

Не дожидаясь подтверждения о согласии от владельца на выполнение ремонта можно, если сложилась срочная ситуация. Также это можно выполнить, если владелец не выполнил свои обещания по его осуществлению.

Что такое неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества мы разобрались, теперь можно определиться с обязанностями со стороны арендатора и арендодателя.

Отделимые и неотделимые улучшения

Обязанности сторон

Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия.

Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества.

Для этого ему придется доказать:

  •  то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения;
  •  то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.

Усовершенствование имущества, которого находится в аренде, подразумевает не только лишь выполнение работ. Это может быть также как разновидностью формы арендной платы, помимо того, что есть фиксированная сумма, иногда используют такие возможности. В соглашении об аренде, которое составляется, может быть указана возможность соединения нескольких форм арендной платы.

Цена произведенных работ по усовершенствованию помещения, которые сделал арендатор с использованием арендодателя, входит в счет суммы арендной платы. Все произведенные работы необходимо будет в обязательном порядке произвести документально. В заключенном соглашении должен быть в наличии пункт том, что может быть обязательное улучшение имущества.

Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет. В таком случае даже решение в судебном порядке этого вопроса приведет к правоте арендатора.

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения.

Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю.

Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

  1.  Если они признаны неотделимыми.
  2.  Если выполнены за собственные средства.
  3.  Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения.

Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества.

Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Улучшения, которые выполняет не собственник

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу. Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке.

Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона.

Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

В заключении можно сказать:

  1.  Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
  2.  Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
  3.  Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются.

Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать.

Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/chto-takoe-otdelimye-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Неотделимое улучшение арендованного имущества: что это такое, и кому они

Неотделимое улучшение арендованного имущества

Аренда помещений в современных экономических реалиях стала неотъемлемой частью любой предпринимательской деятельности. Нередки ситуации, когда в аренду сдают помещение, техническое состояние которого не соответствует запросам арендатора.

В таких случаях проводят его подготовку, производя отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Узнаем, что под этим подразумевается и как влияет на отношения арендатора и арендодателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Вопрос улучшения арендованного имущества регулируется Гражданским кодексом РФ, в частности статьей 623.

Согласно ГК РФ под отделимыми улучшениями понимаются такие изменения имущества, которые после окончания срока аренды можно отделить без вреда для помещения (покупка мебели, осветительных приборов, оборудования).

В период аренды они учитываются в бухгалтерском учете арендатора в качестве отдельного объекта основных средств. Так как улучшения находятся в собственности арендатора, после расторжения договора он вправе распоряжаться ими по своему усмотрению.

Неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое? Это улучшения, которые после завершения срока аренды невозможно отделить от имущества, не нанеся при этом ему вреда.

Например:

  • замена труб, батарей, окон;
  • установка пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения при аренде помещения;
  • покраска автомобиля при его аренде;
  • посадка плодовых деревьев при аренде земельного участка.

Важно! Ремонт не относят к неотделимым улучшениям, так как его цель — поддержание имущества в должном рабочем состоянии.

Налоги за неотделимые улучшения

Налогообложение неотделимых улучшений осложняется неопределенностью законодательства по вопросу признания их в бухгалтерском и налоговом учете. ГК РФ не дает четкого ответа, на чьем балансе — арендатора или арендодателя — должны учитываться изменения объекта во время действия договора аренды.

Министерство финансов РФ и Верховный Суд РФ солидарны в том, что в период аренды изменения правильно учитывать на балансе арендатора и уплачивать налог на имущество должен именно он.

Это объясняется тем, что во время аренды арендатор выступает в роли получателя экономических выгод и капитальные вложения произведены его силами. Это правило действует либо до расторжения договора аренды, либо до момента компенсации затрат.

В отношении вопроса начисления и уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) разногласия возникают при передаче улучшений в собственность арендодателя. НК РФ не дает ответа, признавать эту передачу реализацией или нет.

Министерство финансов РФ рекомендует признавать, а согласно судебной практике есть две противоположные точки зрения: были судебные решения, обязывающие уплачивать НДС и освобождающие от его уплаты.

Если арендатор принимает решение не платить этот налог, есть риск вынесения замечания при ближайшей налоговой проверке. Тогда спор разрешится в судебном порядке.

В целях исчисления налога на прибыль организации арендатор учитывает неотделимые улучшения, если они произведены без согласия арендодателя.

Если же он получил компенсацию, то расходы включают в состав доходов от реализации. Это закреплено в статье 249 НК РФ. На сумму неотделимых улучшений уменьшается налогооблагаемый доход.

Плюсы и минусы

И собственник, и наниматель имущества перед началом ремонта и доработок задаются вопросом о том, какие плюсы и минусы они принесут:

  1. Несомненным плюсом для обеих сторон будет улучшение имущества. Для арендатора — это качественное и удобное использование помещения или вещи в течение срока аренды, а для арендодателя — возврат ему дооборудованного либо отремонтированного объекта, рыночная стоимость которого увеличивается.
  2. Минус данного вопроса — недостаточное правовое регулирование и, как следствие, риск появления спорных ситуаций и обращения в суд. Чтобы его минимизировать, рекомендуется заранее планировать стратегию поведения и оговаривать все нюансы еще на этапе переговоров с предполагаемым нанимателем имущества.

Особенности учета улучшений

Если арендатор производит неотделимые улучшения, по окончании срока аренды осуществляется их передача на возмездной или безвозмездной основе в зависимости от заключенного договора.

Если передача осуществляется возмездно, то сумма компенсации учитывается в целях расчета налога на прибыль в качестве выручки от реализации имущества.

Произведенная модернизация признается амортизируемым имуществом. Амортизация начисляется в учете арендатора в течение срока договора аренды при невозмещаемой передаче прав, а в учете собственника объекта — после передачи прав при возмещаемой.

Так как арендатор несет фактические затраты на создание нового объекта основных средств, который затем реализуется, денежная компенсация признается доходом от реализации имущества, а сами затраты учитываются в составе расходов.

Нужно ли платить компенсацию арендатору

Эта тема остается актуальной до сих пор, несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ четко регламентирует данный вопрос. Неотъемлемые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были осуществлены с согласия арендодателя.

Если же арендатор производил модернизацию без согласования, то оплата возможна по усмотрению собственника имущества.

Во избежание любых недомолвок и недопониманий рекомендовано оговорить планируемые улучшения и включить данный пункт в договор еще на этапе его заключения.

Спорные вопросы и риски

Проведение неотделимых улучшений — довольно сложный вопрос, так как он содержит много спорных моментов.

Так, стороны не всегда могут договориться о том, какие улучшения считать неотделимыми, а какие нет. Что является неотделимым улучшением помещения? Судебная практика показывает, что неотделимыми они признаются в том случае, если при их демонтаже не будут нанесены повреждения имуществу.

Ошибочно полагать, что неотделимые улучшения считаются таковыми только потому, что невозможно их использование отдельно от арендованного объекта.

Важно! Если при демонтаже повреждения незначительны и их можно исправить восстановительным ремонтом, улучшения признаются отделимыми.

Также спорным вопросом является возмещение затрат арендатору. Здесь единственно верным выходом будет грамотное заключение договора, в котором четко закрепляются все условия компенсации, а также в чью собственность принимаются изменения имущества.

Если стороны не могут найти компромисс в описанных ситуациях, то они, как правило, разрешаются в судебном порядке.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимое улучшение арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это изменения, которые невозможно убрать без повреждения имущества, переданного в аренду. Такие усовершенствования модернизируют жилплощадь, повышают ее стоимость и продлевают срок ее эксплуатации, но убрать их без причинения вреда внешнему виду помещения не представляется возможным.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

 Что относится к категории неотделимых улучшений?

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан осуществлять текущие ремонтные работы, которые не влекут за собой значительное увеличение стоимости жилплощади.

Это означает, что квартиросъемщик не может самовольно проводить капитальные ремонтные работы. Стандартный ремонт не улучшает технические параметры объекта, поэтому не относится к улучшениям имущества.

У арендодателя есть право потребовать восстановления первоначального состояния помещения. Неотделимыми улучшениями можно назвать:

  • техническое оснащение квартиры, установку сигнализации;
  • замену электропроводов и трубопровода;
  • перепланировку жилья;
  • реконструкцию отдельных помещений и жилплощади в целом;
  • высадку деревьев на территории садового участка, если речь идет об аренде частного дома;
  • возведение новых строений на территории собственника;
  • работы по реконструкции (восстановлению) имущества;
  • установка системы видеонаблюдения или пожарной сигнализации;
  • дооборудование объекта – установка лифтов, грузоподъемников, не имеющейся ранее системы отопления, строительство бассейна, проведение канализации.

Прокладка телефонного кабеля, водопровода, замена вентиляционной системы, установка новых дверей и окон также относится к этой категории изменений. По завершении срока аренды все подобные нововведения перейдут в собственность владельца имущества.

Отделимые улучшения переходят в собственность арендатора, если иное не указано в контракте. На их осуществление согласие владельца имущества не требуется.

К отделимым относят новую мебель, осветительные приборы, т. е. все те предметы, которые можно убрать без ущерба арендованному имуществу. При возникновении споров суд может отнести совершенные изменения в категории отделимых или неотделимых на основании заключений экспертов и изучения документации.

О компенсации затрат

На основании ст. 623 ГК РФ затраты на все неотделимые преобразования могут быть компенсированы исключительно в том случае, если они проводились с разрешения владельца данного имущества. Если арендодатель не давал согласие на внесение изменений, то компенсировать затраченные арендатором средства он может только по собственному желанию.

Отмечают несколько способов доказать, что владелец имущества был в курсе совершаемых действий:

  • предоставить фотографии или видеозаписи как подтверждение договоренности обеих сторон;
  • показания свидетелей считаются весомым основанием для подтверждения устного договора с владельцем. В этом случае можно доказать не только согласие арендодателя, но и факт совместного с ним улучшения имущества;
  • подтверждение компенсации понесенных расходов собственником имущества. Это относится к ситуации, когда ремонтные работы ведутся на финансовые средства арендодателя или затраты входят в стоимость аренды. Передачу средств лучше подтверждать распиской с указанием формы платежа во избежание конфликтных ситуаций;
  • оформление письменного согласия. Это наиболее надежный способ. Понадобится составить дополнительное соглашение к имеющемуся договору аренды, в котором важно указать все улучшения, которые планируется провести, а также общую стоимость. В дальнейшем подобное соглашение станет гарантом возврата средств арендодателем.

В дополнительном соглашении нужно указать наименование и объем проводимых работ, дату их начала и окончания.

Если такие пункты включены не будут, то автоматически разрешается проводить любые улучшения. Основное условие – арендованное имущество не должно потерять своего первоначального назначения.

Например, жилое помещение должно оставаться жилым после всех проведенных работ по его модернизации.

Необходимо также указать ответственность обеих сторон в случае нарушения пунктов договора аренды или дополнительного соглашения. Например, если владелец имущества досрочно расторгает договор по собственной инициативе, то он должен возместить съемщику все понесенные им расходы на улучшения.

Прежде чем выплатить арендатору средства в счет произведенных им изменений имущества, собственник должен их проанализировать. Сумма компенсации складывается из:

  • расходов на установку улучшения, его изготовления и производства необходимых деталей;
  • стоимости введения их в эксплуатацию;
  • информации из строительных смет и прочих документов о соответствующих работах.

Любые улучшения могут производиться на основании договора аренды. В нем могут быть пункты, в которых арендатору предоставляется право проводить любые виды модернизации имущества без специального разрешения собственника. Здесь же прописывают условия компенсации понесенных им затрат или отсутствия такой компенсации. Могут быть указаны сроки, объем и способ возврата денежных средств.

Споры о неотделимых улучшениях

Если стороны не смогли мирно договориться между собой о вопросах компенсации, то пострадавший участник договора вправе обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества.

Суд уделяет внимание пунктам заключенного договора, проверяет законность проведенных изменений, устанавливает, соответствуют ли проведенные улучшения категории неотделимых.

Судебная практика показывает, что подобные споры встречаются довольно часто.

Перечень работ по улучшению имущества важно оформить в письменном виде и в соответствующей законодательству форме. В противном случае договоренность не будет иметь юридической силы, и рассматриваться в суде в качестве доказательства также не будет.

При составлении искового заявления в суд с требованием о компенсации затрат, арендатору нужно провести оценку улучшений с помощью независимого оценщика. В иске необходимо выделить такие моменты:

  • существование доказательств выполненных улучшений;
  • установление точной стоимости работ;
  • определение объема произведенных работ.

Если решение суда будет в пользу арендатора, то суд обяжет владельца выплатить ему фиксированную сумму любым удобным для обеих сторон способом. Собственник также наделен правом обращения в суд для защиты своих интересов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Неотделимые улучшения и амортизированное имущество

Такие улучшения причисляются к категории амортизированного имущества, их учет могут вести арендатор и арендодатель. Владельцу имущества важно знать такие нюансы налогообложения:

  • согласно НК РФ амортизированное имущество подлежит учету, если срок его полезного пользования больше года, его стоимость оплачена владельцем и составляет не менее 20000 рублей;
  • арендодатель, компенсировавший расходы съемщика, может начислять амортизацию, увеличивая ее размер;
  • срок эксплуатации и общая стоимость имущества возрастает после проведенных улучшений.

Если арендодатель не был согласен на проведение изменений, то в налоговом учете съемщика проведенные им улучшения амортизации не подлежат. После окончания аренды и передачи имущества, включая неотделимые улучшения, владельцу, арендатор не имеет права указывать стоимость таких улучшений в составе своих расходов, сокращающих прибыль, подлежащую налогообложению.

Если возмещение затрат арендатору не было указано в договоре или дополнительном соглашении, но владелец согласен на проведение работ, то амортизация не начисляется. Изначальная стоимость имущества не меняется, причин для оптимизации налоговой базы не выявлено.

Если контракт заключается между юридическими лицами в отношении нежилых объектов недвижимости, то они должны производить перечисления в бюджет.

Сторона, производящая бухгалтерский учет затрат, должна оплатить имущественный налог. Это связано с правом обладания улучшениями. Если они относятся к собственности арендатора, то налоги должен заплатить он.

На срок действия договора аренды выплаты в бюджет производит исключительно арендатор.

Особенности начисления выплат за улучшения

Физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, имеют право вывезти любое имущество, которое им принадлежит, с территории арендодателя.

При этом они обязаны сохранить арендуемый объект в надлежащем состоянии и не нанести имущественного вреда собственности владельца при демонтаже отдельных элементов. Необходимо ориентироваться на положения акта приема-передачи, полученного при составлении договора найма.

Допустим определенный износ имущества в соответствии с установленными для конкретного временного срока нормами.

Если владелец желает компенсировать неотделимые улучшения, то расчет производится на основании эквивалентной стоимости новых элементов имущества с вычетом амортизации. Возмещение расходов возможно после прекращения договора аренды. Если затраты были возмещены, арендатору нужно заплатить налог на прибыль на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Для того чтобы между сторонами не возникало финансовых и прочих споров, вопросы обо всех усовершенствованиях должны обговариваться заранее при составлении договора аренды. Можно согласовать такие вопросы и после заключения договора, обсудить порядок и стоимость необходимых работ, условия их оплаты.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.