+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Налог при продаже недвижимости. Новый налог на продажу недвижимости

Содержание

Налог с продажи недвижимости

Налог при продаже недвижимости. Новый налог на продажу недвижимости

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов).

Для борьбы с подобной практикой с 2021 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2021 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2021 года, налогооблагаемый доход определяется “по старинке” — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2021 году Иванов продал квартиру.

В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб.

, который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2021 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2021 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2021 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2021 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.

))

Пример: В 2021 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Не смотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн.руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2021 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб.

Какой налог с продажи квартиры в 2021 году и как его не платить

В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2021 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2021 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2021 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб.

По данным ГКН на 1 января 2021 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб.

стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

С 2021 года платим налог по новым правилам 

Многие россияне покупают квартиры для себя, но есть те, кто покупает жилье с целью инвестирования денежных средств и заработка при последующей перепродаже недвижимого объекта.

Однако теперь, с 2021 г., купить и, в последующем, быстро продать квартиру будет намного сложнее. До 2021 г. можно было подождать 3 года и не платить подоходный налог 13%. С 2021 г. срок, в течение которого собственник квартиры при ее продаже освобождается от подоходного налога увеличен до 5 лет.

Для чего это сделано? Ведь рынок недвижимости и так стоит мертвым грузом и ощущает на себе все последствия кризиса. По-видимому, у Правительства РФ дела идут настолько плохо, что пополнить раздутый бюджет оно решило путем повышения налогов с граждан, даже уже и не задумываясь о последствиях таких действий для самого рынка недвижимости.

Но есть такая поговорка – «голь на выдумку хитра». Вот и россияне умело все эти годы при продаже квартир, которыми владели менее 3 лет, использовали схемы уменьшения налоговой базы путем указания в договоре купли-продажи квартиры заниженной её стоимости. Однако, с 2021 года такая возможность сэкономить на налоге так же уходит в прошлое.

Теперь платить налог будут все и много! И что бы побороть занижение стоимости кжилья в договоре закон предусмотрел, что продавать квартиру собственник имеет право по цене не менее 70% от кадастровой её стоимости.

А, как мы знаем, кадастровая стоимость в последние годы существенно взлетела вверх, и в некоторых регионах (например, Ростов-на-Дону, Ростовская область) иногда даже превышает рыночную.

Печально, но история развития в России института кадастровой оценки земельных участков привела к пагубным результатам установления необоснованно завышенной цены на землю и множество судебных споров по этому вопросу, обширной адвокатской и судебной практике по всем регионам страны. Адвокат по земельным делам Геннадий Ефремов занимается снижением кадастровой стоимости земельных участков.

Итак, если гражданин оформил квартиру в собственность после 1 января 2021 года, он попадает на новую схему исчисления налога.

Относится это и к тем, кто купил жильё по договору долевого участия в строительстве в 2015 году и ранее, но получит его в собственность по акту приема-передачи только в 2021 году или позже, в том числе по вине застройщика, по причние с задержки сдачи дома в эксплуатацию.

Не распространяются новые правила на тех граждан, которые приобрели квартиру и оформили ее в свою собственность до 1 января 2021 г.. Они, как и прежде, смогут пользоваться налоговыми вычетами и не платить налог при 3-х летнем владении недвижимости. Закон обратной силы не имеет.

Однако, как уже говорилось выше, по-новому налог будут платить те, кто приобретал жильё с целью перепродажи, вложения и приумножения собственных сбережений и планирует продать объект недожидаясь отведенного законом срока владения.

Налог в этом случае теперь будет рассчитываться исходя из разницы между той суммой, которая была затрачена на покупку квартиры, и продажной ее ценой. 

Например, квартира куплена за 10 000 000 рублей.

Разъяснения

Не прошло 5 лет, и она продана за 12 000 000 рублей. 13% налог будет взыскан с 2 000 000 рублей и составит он 260 000 рублей.

Занизить продажную сумму квартиры будет практически нереально. В вышеуказанном примере кадастровая стоимость этой квартиры будет приближена к продажной рыночной 12 000 000 рублей и с каждым годом кадастровая стоимость будет расти вслед за рыночной.

Кроме того, продавать объекс недвижимости по заниженной стоимости и платить или получать на руки неоговоренные в договоре суммы всегда рискованно, и я, как адвокат стараюсь рассказать клиентам все последствия такого риска, в том числе при признании сделки недействительной и возврате полученной суммы (указанной в договоре, а не переданной на руки) стороне по сделке.

Подведем итог. С 1 января 2021 г. при продаже недвижимости до истечения 5 летнего срока налоговый вычет дается в размере 1 000 000 руб. или в сумме, потраченной на покупку объекта, а 13% налог рассчитывается исходя из базы, определяемой из не менее 70% кадастровой цены объекта недвижимости, а не от написанной в договоре заниженной сцены сделки.

По старому 3 года для исчисления налога осталось для:— наследования квартиры от членов семьи или близких родственников,— дарение жилья близкому родственнику или члену семьи,— приватизация,

— получение жилого помещения по договору ренты.

Источник: https://kvartal-sobitii.ru/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti/

Налог при продаже недвижимости в 2021 году

Налог при продаже недвижимости. Новый налог на продажу недвижимости

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2021 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2021). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2021 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2021 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2021), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2021 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2021 года, при продаже недвижимости в 2021 году – до 30 апреля 2021 года, при продаже объекта недвижимости в 2021 году – до 30 апреля 2021 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога

Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2021 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2021 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2021 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2021 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2021 году – до 15 июля 2021 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Что говорит закон о налоге с продажи квартиры

Налог при продаже недвижимости. Новый налог на продажу недвижимости

Продавая квартиру, продавец обязан заплатить налог государству. Налог с продажи квартиры не изменился, но изменились условия, по которым он платится. Увеличился срок владения недвижимостью для того, чтобы платить подоходный налог и сдавать декларацию в отделение налоговой службы по месту жительства.

До 2021 года

До 2021 года после продажи своей квартиры продавец платил подоходный налог, основная ставка которого – 13 процентов. Но не всегда, а только в случае, когда была разница между продажей и покупкой квартиры, с так называемого дохода.

Таким налогом облагаются российские граждане и иностранные, проживающие в России более 183 дней ежегодно. Если иностранные граждане живут менее указанного срока, то платят 30 процентов. Такие условия применялись к тем, кто приобрел квартиру или дом более, чем 3 года назад.

Обычный гражданин, приобретая недвижимость для себя, живет там достаточно продолжительное время, по статистике –  не менее 3-х лет. Если жилье приобретается в целях получения прибыли, то нужно будет не только заплатить подоходный налог, но и сдать 3-НДФЛ.

В случае владения квартирой дольше трехлетнего срока или получения ее в наследство, налог не платится. Также не нужно делать отчисления в случае, когда недвижимость была вам подарена или приобретена в результате договора о пожизненном содержании.

Сумму налога придется заплатить в течение следующего за продажей года до 15 июля включительно. Налоговую декларацию нужно заполнить и сдать до 30 апреля. Сведения о полученных доходах нужно сдать в ИФНС после продажи недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения, а также приобретенной любым другим образом меньше, чем три года назад.

3-НДФЛ

Физические лица подают декларацию в том случае, когда появляются доходы свыше учтенных на основной работе. Эти доходы должны быть задекларированы, то есть объявлены и зарегистрированы службой налоговой инспекции.

Кроме продажи квартиры существует множество источников доходов, например: сдача квартиры внаем, поступление переводов, выигрыше в лотерею и другие. Зачем нужно заявлять о своих доходах государству?

Кроме главной цели –  учета и контроля всех средств, которые проходят через налогоплательщиков, есть еще одна. Она дает право физическим лицам получить выгоду от заполнения декларации. Речь идет о праве на налоговый вычет.

Гражданин, продавший свою квартиру и заплативший налог, сможет вернуть часть потраченных средств. Правда, для этого придется подавать еще один документ в местное отделение налоговой службы –  2-НДФЛ. Но при высоких ценах на квартиру и, соответственно, высоких налогах, процедура будет оправданной.

С начала 2021 года

С начала 2021 года были внесены изменения в законодательство.

Федеральный закон

Законодатели внесли несколько изменений в Федеральный закон и кардинально изменили порядок уплаты подоходного налога. Теперь по Федеральному Закону № 382, чтобы не платить налог за продажу квартиры, нужно, чтобы она была во владении не три года, как раньше, а пять лет. Также внесены изменения в налоговую базу.

Во-первых, все, кто продает недвижимость, по Налоговому кодексу разделены на две группы:

  • граждане, оформившие право собственности на свою недвижимость до 2021 года;
  • граждане, которые стали по закону владельцами недвижимости после 1 января 2021 года.

Первые продают по закону, который действовал до начала января 2021 года, то есть освобождаются от уплаты налога те, кто купил недвижимость более трех лет назад. Вторые –  более пяти лет назад.

Зачем были внесены эти поправки? Ответ на этот вопрос кроется в тех слабых сторонах, которыми пользовались и перекупщики, и сами продавцы. Цена на квартиры, дома и другие объекты недвижимости сильно занижалась затем, чтобы не платить налог.

Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.

Он не платится также при следующих обстоятельствах:

  • недвижимость перешла по дарственной;
  • дом или квартира досталась по наследству;
  • право собственности было получено в результате приватизации;
  • в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.

В перечисленных случаях, каким бы ни был срок владения, и как бы ни велика была разница между проданной и купленной недвижимостью, налог не платится.

В регионах

Субъекты федерации в лице местных законодателей имеют право корректировать федеральные законы. В Ставропольском крае уменьшен срок владения квартиры с 5-ти лет до трехлетнего срока.

Граждане, которые живут на территории Ханты-Мансийского автономного округа имеют право не платить на налог при продаже недвижимости также после трех лет владения. Но это пока не правила, а лишь приятные исключения.

Кадастровая стоимость

При продаже и покупке будет рассматриваться кадастровая стоимость, которая была выставлена в год регистрации. Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Также она содержится в выписке. Это документ, который содержит основные сведения о любом объекте недвижимости.

Выписку может получить каждый гражданин РФ. Нужно обратиться с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность в местное отделение Росреестра. Вам не откажут даже в том случае, если запрашивается информация касается не вашей квартиры или дома.

Росреестр ведет учет и систематизирует данные по всем объектам недвижимости, которые расположены на территории России. По каждому объекту имеется минимум информации, которая может быть предоставлена после уплаты госпошлины. Сведения являются публичными, кроме пункта о дееспособности владельца.

В основном, граждан при покупке квартиры интересует следующая информация:

  • метраж объекта недвижимости;
  • количество владельцев;
  • кадастровая стоимость.

Не нужно забывать, что кадастровая стоимость обновляется каждый год. Поэтому, если сделка назначена на начало января, то следует проверить кадастровую стоимость еще раз, поскольку ее индексируют 1 января.

Расчет налога

Как и предполагали депутаты, внося поправки в закон, теперь нет смысла занижать цену квартиры при ее продаже. Чтобы рассчитать налог, нужно знать кадастровую стоимость в год регистрации и понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент –  это число, которое участвует в вычислении подоходного налога при продаже квартиры. В каждом регионе свое значение, которое колеблется от 0,1 до 2,0. Чтобы его узнать, нужно зайти на сайт местного отделения Налоговой службы или позвонить по телефону.

Попробуем рассчитать налог самостоятельно. Исходные данные:

  • кадастровая стоимость квартиры –  1 000 000 рублей;
  • понижающий коэффициент, который принят в вашем регионе –  0,2.

Умножим эти два значения, чтобы рассчитать сумму, с которой будут вычитать 13-ти процентный налог:

1 000 000 х 0,2 = 200 000

Следующее вычисление:

200 000 х 0,13 = 26 000

Итого: налог с продажи квартиры, кадастровая стоимость которой 1 миллион рублей, составит 26 тысяч рублей.

Снизить налоговое бремя можно, если владелец с помощью документов сможет подтвердить, какие были расходы для того, чтобы продать квартиру и получить доход. Законность такой процедуры подтверждает Налоговый кодекс РФ (ст. 2, п. 2).

Оформление возврата

Для того, чтобы оформить возврат налога на полученную в результате продажи квартиры прибыль, нужно заполнить и предъявить в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ.

Кроме этого, необходимо предоставить следующие бумаги:

  • договор, который подтверждает ваши права, как владельца объекта недвижимости;
  • чеки и другие документальные подтверждения расходов;
  • если есть –  кредитный договор;
  • саму декларацию.

Принцип получения налогового вычета заявительный, то есть владелец самостоятельно должен решиться на этот шаг, собрать бумаги и обратиться в налоговую.

На видео о размере налога

Налог с продажи квартиры не вырос, но способ вычисления платежа изменился. Сейчас, чтобы сэкономить на налоговых платежах, не получится, как раньше занижать цену в документах. Оформление возврата через налоговую службу компенсирует затраты.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/zakon-o-naloge-s-prodazhi-kvartiry.html

Как правильно заплатить налог с продажи недвижимости в 2021 году и возможные последствия за неуплату

Налог при продаже недвижимости. Новый налог на продажу недвижимости

Добрый день, читатели блога vsvoemdome!

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2021 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2021 года.

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2021 года за 5,3 млн. руб.

и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2021 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки.

Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2021 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2021 года) или пяти (стал собственником после 2021 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2021 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom-i-ogorod/kupleprodazha/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.