+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Содержание

Коммерческая ипотека для физических и юридических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Многим россиянам известно, что такое жилищная ипотека, в то время как словосочетание «ипотека коммерческая» – совершенно новое понятие. Её условия немного жёстче, однако такому виду кредитования банки доверяют больше. И на то есть свои причины.

Основная из них звучит так: риск невозврата ссуженных средств гораздо меньше, если сравнивать с жилищной ипотекой. Заёмщику же коммерческая ипотека выгодна тем, что если он будет не в состоянии выплатить кредит, то лишится только приобретённой недвижимости.

Причём банк, реализовав её на аукционе, вернёт клиенту разницу.

Суть коммерческой ипотеки

Ипотека данного типа рассматривается в качестве одной из форм средне- или долгосрочного целевого кредитования. Выдаётся такая ссуда юридическим, а также физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости.

Эта категория включает:

  • административные здания;
  • производственные помещения;
  • склады;
  • помещения под гостиницы, кафе, рестораны;
  • торговые площади и проч.

Ипотека на коммерческую недвижимость выдаётся под её залог. Коротко назовём условия такого вида кредитования:

  • Если приобретается высоколиквидный объект, вносить первоначальный взнос не обязательно.
  • При величине первоначального взноса меньше 30% от оценочной стоимости обычного объекта привлечение поручителей обязательно. Если эта цифра будет больше, поручительства уже не потребуются.
  • Годовые процентные ставки коммерческой ипотеки варьируются в диапазоне 10-16%.
  • Срок действия кредитного соглашения не превышает, как правило, 10-12 лет. Чаще всего заем предоставляется на 5 лет.

В чем преимущества

Главным преимуществом кредитования такого вида является то, что коммерческая недвижимость в ипотеку позволит предпринимателю реально обзавестись магазином, собственным офисом либо другим помещением.

Кроме того, привлечение заёмных средств позволит не изымать деньги из оборота. Из этого следует, что если прибыльность бизнеса превышает стоимость ипотеки, то приобретение коммерческой недвижимости можно расценивать как выгодное для фирмы действие.

Не стоит также забывать ещё один немаловажный момент: правильно рассчитанная и вовремя взятая в ипотеку коммерческая недвижимость способствует развитию предприятия. Благодаря ей можно расширить производство и добиться тем самым большей прибыли, части которой хватит на оплату процентов и погашение самого кредита.

Что же касается вопроса периодичности выплат, то и здесь банк может пойти на уступки, разрешив проводить их по желанию: не только ежемесячно, но и отдельными траншами раз в квартал либо каждые полгода.

Юридические особенности кредита на коммерческую недвижимость

Принципиальным отличием коммерческой ипотеки от жилищной является возможность передачи недвижимого имущества в залог только после его покупки. Другой важный правовой аспект подобного вида кредитования заключается в том, что федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилое помещение с его одновременным обременением кредитом.

Отечественное законодательство требует, чтобы в договоре на коммерческую ипотеку в обязательном порядке были указаны:

  • предмет ипотечного кредитования;
  • оценочная стоимость объекта;
  • год возведения;
  • размер;
  • срок исполнения обязательств.

Участники данного сегмента финансового рынка считают, что развитие бизнес-ипотеки в первую очередь замедляется наличием пробелов в российском законодательстве.

Кроме того, нередко встречаются случаи, когда по причине слабого текущего финансового состояния компании или отсутствия у неё залога банки не выдают заём.

Существует также ещё один фактор, из-за которого фиксируется большое количество отказов в предоставлении коммерческой ипотеки, – это непрозрачность рынка бизнес-недвижимости.

Для кого выгодна коммерческая ипотека

Подобный вид кредитования может быть интересен и юридическим, и физическим лицам.

Займы для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступна относительно недавно. Однако в реальной жизни рассчитывать на неё могут не все наши соотечественники. Под понятием «физическое лицо» банкиры подразумевают индивидуальных предпринимателей, топ-менеджеров крупных предприятий и владельцев бизнеса, а не обычных работников пусть даже успешных компаний.

К выгодам такого займа можно отнести:

  • небольшую процентную ставку;
  • длительный срок действия договора;
  • деньги не выбрасываются без пользы на ветер в качестве оплаты аренды помещения, а идут непосредственно на его выкуп.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц предоставляется банками на следующих условиях:

  • Сумма от 1 млн до 170 млн руб.
  • Процентная ставка находится в диапазоне 12-16%.
  • Страхование риска повреждения приобретаемого объекта либо его утраты обязательно.

Как видим, ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц-руководителей бизнеса или его владельцев – вполне доступное мероприятие.

Займы для юридических лиц

Чаще всего через коммерческую ипотеку приобретается помещение, которое организация либо ИП уже некоторое время снимают. Объект опробован, знаком, удобен, риски минимальны. Если же нежилые площади арендуются, расторжение договора поднайма может существенно повредить бизнесу.

Стоит также сказать, что коммерческая ипотека для юридических лиц предоставляет возможность получения денег под процент, размер которого ниже стоимости кредитных продуктов для предпринимателей.

Отдельного разговора заслуживает следующий момент. Большинство современных бизнесменов стремятся расширить своё дело. Для этого они обычно берут так называемый кредит на развитие бизнеса.

Но получить его без залога практически невозможно, либо это будет весьма небольшая сумма.

Став владельцем офиса, склада или цеха, клиент банка обретает возможность кредитоваться в дальнейшем на значительно более выгодных условиях.

Что требуется от заемщика

Выдвигаемые банкирами требования к потенциальному заёмщику во многом напоминают требования по жилищной ипотеке. Так, если речь идёт о юридическом лице, то предприятие должно:

  • присутствовать на рынке не меньше, чем полгода;
  • иметь положительный баланс;
  • быть зарегистрировано в том же регионе, в котором располагается отделение банка, выдающего коммерческую ипотеку.

Когда в качестве заёмщика выступает физическое лицо, банк выдвигает к нему следующие основные требования:

  • гражданство РФ;
  • не младше 21 лет и не старше 65;
  • безупречная кредитная история;
  • трудовой стаж – от одного года.

Какие нужны документы

Коммерческой структуре для получения ипотеки на нежилую недвижимость необходимо будет предоставить в банк такие документы:

Тройственное соглашение между покупателем, продавцом и банком реализуется путём перечисления банком продавцу требуемой суммы.

Как реализуются схемы бизнес-ипотеки

Из-за того, что ныне действующее законодательство в отношении сферы бизнес-ипотеки несовершенно, были разработаны схемы проведения подобных сделок, не выходящие за его рамки. Рассмотрим их:

  • Создаётся фирма, на которую оформляется коммерческая недвижимость. Далее заёмщик выкупает её акции, выплачивая при этом ссуду. Собственником становится именно эта компания.
  • Покупатель перечисляет собственнику лишь часть личных средств, а банк выдаёт письменное обязательство оплатить оставшуюся часть суммы. После этого залог оформляется на кредитную организацию с параллельной передачей покупателю права собственности. Затем продавцу перечисляется оставшаяся часть суммы.
  • Самая сложная и продолжительная схема выглядит так: вначале покупатель тоже переводит на счёт продавца часть средств, а банк предоставляет последнему соответствующие гарантии. Потом недвижимость перерегистрируется на покупателя. Затем формируется договор о залоге. Окончательный взаиморасчёт с продавцом производится после выдачи банком кредита.

Предложения разных банков

Получить наиболее лояльные условия коммерческой ипотеки можно в том финансовом учреждении, в котором открыт расчётный счёт организации, желающей воспользоваться подобной услугой кредитования. Если же в перечне продуктов банка её нет, можно обратиться в кредитные учреждения, представленные в таблице.

Наименование банкаОбъём кредита, рублиПроцентная ставкаСрок кредитования
Сбербанкот 150 тысяч.От 14,28до 120 месяцев
Примсоцбанкот 500 тыс.От 1696 месяцев
Уралсибот 500 тысяч до 170 млн13.9до 10 лет
АК Барсот 1 млн до 100 млнУстанавливается индивидуальноот 12 до 120 месяцев

Изучив эту таблицу, вы получите представление о цифрах, актуальных для этого сегмента финансового рынка.

Чем бизнес-ипотека отличается от лизинга

По мнению аналитиков, лизинг является достойной альтернативой несовершенной коммерческой ипотеке.

Компании данного профиля стали выдавать денежные средства на приобретение нежилой недвижимости порядка 10 лет назад.

Однако не зная, что такое лизинг, воспользоваться этой возможностью до сего дня рискнули немногие предприниматели. Коротко рассмотрим основные привлекательные стороны и недостатки этой финансовой услуги.

К плюсам стоит отнести:

  • Требования, предъявляемые к лизингополучателю лизинговыми компаниями, менее жёсткие.
  • Льготное налогообложение. Лизинговая сделка снижает налогооблагаемую базу за счёт того, что амортизировать объект недвижимости можно ускоренными темпами.
  • Возможность согласования удобной схемы платежей. Они могут быть аннуитетными или убывающими (дифференцированными).

Из недостатков выделим:

  • более высокие проценты. Ипотека под коммерческую недвижимость в итоге будет стоить меньше;
  • техническая сложность регистрации лизинговой сделки;
  • увеличение количества сторон, принимающих участие в сделке;
  • необходимость подтверждения статуса расположенного под объектом земельного участка. На него должен быть оформлен договор купли-продажи или аренды.

В заключение необходимо сказать, что сотрудничать следует только с заслуживающими доверия лизингодателями. Так вы обезопасите себя от необходимости отстаивать в судебном порядке право собственности на объект.

Коммерческая ипотека и нюансы ее оформления:

Источник: http://plategonline.ru/ipoteka/vidy/kommercheskaya-ipoteka.html

Особенности и условия ипотеки для бизнеса, нюансы оформления

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Условия ипотечного кредитования юридических лиц имеет несколько специфических отличий. В отличие от банковских продуктов для физических лиц, бизнес-ипотека предполагает более сжатые сроки, ужесточенные условия и широкую вариативность обеспечения займа.

Коммерческая бизнес-ипотека – это специальный финансовый продукт, используемый для приобретения нежилых помещений в кредит. Заемщиками являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, которым требуется площадь для ведения экономической деятельности: торговли, производства и хранения продукции, организации рабочих мест сотрудникам.

Стоит заметить, что существуют отдельные банковские программы для приобретения аналогичных площадей для физических лиц. Такая ипотека может отличаться, в основном, требованиями к заемщикам и способом обеспечения кредита.

Бизнес-кредитование направлено на финансирование:

  • Жилой недвижимости (доступно для малого бизнеса и предпринимательства).
  • Помещений коммерческого назначения.
  • Земельных участков вместе с расположенными на них коммерческими объектами.
  • Строительства.

Нередко в рамках одной программы допустима не только покупка недвижимости, но и ремонт, рефинансирование финансовых обязательство перед другими банками по договорам кредита или лизинга. Такие условия удобны, так как в рамках одного соглашения заемщик может решить сразу несколько задач.

Система займов на покупку коммерческих площадей имеет отличия от жилищной в юридическом регулировании. При приобретении частного дома или квартиры происходит одновременное заключение ДКП (договора купли-продажи), кредитного соглашения и закладной.

Процесс оформления коммерческих площадей, купленных в ипотеку, несколько сложнее. Обеспечение (залог) на приобретаемый объект не оформляется сразу. Его можно закрепить только после перехода прав собственности к кредитополучателю.

Существующий временной промежуток повышает риски банка на невозврат ссуды.

Также существуют некоторые сложности в проведении оценки коммерческих помещений. Ликвидность нежилого здания рассчитывается индивидуально. Процесс анализа стоимости офисов или торговых точек происходит по одной схеме. В этом случае учитывается:

  • Место расположения помещения.
  • Его удаленность от центра мегаполиса и окраины города.
  • Проходимость (человеческий трафик).
  • Наличие близлежащих стратегических объектов, зданий коммерческого или жилого назначения.

При установке уровня ликвидности будут учтены различные факторы, от состояния здания до удобства его использования. Для правильной оценки используются специальные алгоритмы и инструкции, но результат будет максимально приближен к реальным данным.

Чем выше ликвидность покупаемой недвижимости, тем больше шансов получить одобрение банка и максимальную сумму займа. В противном случае поступит отказ либо предложение с небольшим кредитным лимитом.

Банки выдвигают определенный перечень требований к заемщикам по бизнес-ссудам:

  • Юридическое лицо или ИП должны быть резидентами Российской Федерации.
  • Возраст клиента – от 21 до 70 лет (для ИП) на момент окончания договора.
  • Хозяйственная деятельность предприятия должна непрерывно вестись более года (если компания осуществляет сезонные работы) и не менее полугода (для остальных компаний).

Дополнительно банк выдвинет требования к годовому обороту компании. В этом вопросе нет единого значения, например, Сбербанк устанавливает разные границы по различным программам финансирования: до 60 млн или до 400 млн рублей.

ИП редко может стать заемщиком по договору бизнес-ипотеки, если он работает по упрощенной системе налогообложения (например, ЕНДВ), так как в этом случае у банка нет возможности проанализировать существующую выручку и чистый доход. При этом значимые суммы в КУДиР при УСН могут являться подтверждением успешной деятельности. Еще лучше – если эти деньги приходят на расчетный счет, открытый у потенциального кредитора.

Для рассмотрения заявки на заем потребуется предоставить в банк:

  1. Заявку-анкету клиента.
  2. Учредительную документацию и/или регистрационные документы. Нередко у предпринимателей или учредителей несколько направлений бизнеса, открытых организаций – документацию можно предоставить по каждой, это увеличит совокупный доход и лояльность банка.
  3. Бумаги относительно осуществления хоздеятельности (учетные книги).
  4. Налоговую и бухгалтерскую отчетность о доходах компании. Здесь банку будут интересны бумаги, отражающие общую финансовую деятельность, имеющие отметку ИФНС. ИП могут предоставить управленческие документы, но лишь в дополнение.

Это общий список, который в большинстве случаев требуют банки. Точный перечень может несколько отличаться – иногда кредитные учреждения запрашивают дополнительные бумаги. Отдельно нужно отметить, что в большинстве случаев банки подходят к каждой заявке индивидуально, особенно, когда речь идет о крупных ссудах.

Что может быть предметом залога

Условия банков разделяют понятия залога и объекта приобретения. Если недвижимость удовлетворяет требованиям, ее можно оформить в качестве обеспечения. В других случаях, допустимо предоставление в залог иной собственности:

  • Движимого или недвижимого имущества.
  • Оборудования.
  • Товарно-материальных ценностей.
  • Ценных бумаг.
  • Сельскохозяйственных животных.

Также банки принимают обеспечение в виде поручительства физических или юридических лиц, а также Фонда поддержки предпринимателей, гарантии от корпорации по развитию субъектов малого и среднего предпринимательства или других банков.

Бизнес-ипотека без первоначального взноса позволяет приобрести объект без стартовых вложений, но имеет свои особенности. Сбербанк пойдет на встречу, если заемщик оформляет кредит под залог собственного имущества.

Иногда банки соглашаются заменить сумму первого взноса дополнительным залогом в виде имеющегося транспорта, оборудования или другого помещения. При спорной ситуации всегда можно обратиться к консультанту банка в расчете на индивидуальный подход.

Также возможно оформление ипотечного договора без первого взноса при уменьшении его срока на треть. Однако условия различных финучреждений могут отличаться. У заемщика есть два варианта: выбор среди продуктов наиболее удобного банка или поиск кредитора, соответствующего индивидуальным потребностям финансирования.

Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Программы бизнес-ипотеки есть во многих банках. Их условия незначительно отличаются, но в целом у заемщика есть хороший выбор. Ниже представлен обзор различных программ кредитования от ведущих учреждений.

Кредит в «Россельхозбанке»

Финучреждение предлагает оформить заем на покупку коммерческой недвижимости на таких условиях:

  • Кредитный лимит – до 200 млн рублей.
  • Длительность – до 8 лет.
  • Базовая ставка – плавающая, зависит от срока ссуды и первого взноса.
  • Выплата заемных средств – единоразово или в форме кредитной линии.
  • Обеспечение – покупаемый объект, поручительство акционеров или держателей пакета акций (из расчета 25% плюс 1 акция).
  • Отсрочка по выплате «тела» кредита – до 1 года.
  • Первоначальный взнос обязателен – от 20%.

На заемные средства можно купить помещения для розничной или оптовой торговли, а также объекты, предназначенные для предоставления бытовых услуг.

ВТБ выдает деньги под залог собственной недвижимости на определенную цель: покупку коммерческой площади различного назначения. Под это определение попадают офисы, помещения для торговли, склады, производственные сооружения или их части.

Основные условия программы:

  • Сумма – до 150 млн рублей.
  • Продолжительность – 10 лет.
  • Первоначальный взнос – не менее 15% от кредитного лимита.
  • Зачисление средств – одним платежом.
  • Отсрочка – возможно до полугода.
  • Ставка по кредиту 10,9 – 13,5% годовых.

Деньги выдаются одной суммой либо траншами (невозобновляемая кредитная линия). Предоставив дополнительный залог, банк отменит требование о первоначальном взносе.

Сбербанк России

Самым надежным банком РФ является Сбербанк. В отличие от уже указанных банков, данное финучреждение предоставляет сразу несколько специализированных программ, в рамках которых заемщик может приобрести недвижимость для коммерческих целей, а также жилые объекты.

 «Бизнес-инвест». Средства выдаются на покупку или строительство недвижимости, проведение ремонтных работ или рефинансирование. Срок до 120 мес., отсрочка по выплате основного долга – до 1 года. Минимальные суммы для с/х деятельности – от 150 тыс.

рублей, при рефинансировании – от 3 млн, во всех остальных случаях – от 500 тыс. Максимальная ограничена только платежеспособностью клиента. Ставка по кредиту от 11% годовых.

Залог – поручительство, гарантии корпорации поддержки предпринимательства, недвижимость, имеющаяся в собственности.

«Бизнес-недвижимость». На срок от 1 мес. до 10 лет заемщик может взять от 150 тыс. рублей по ставке от 11% годовых. Приобрести можно строящуюся коммерческую недвижимость у аккредитованного партнера-застройщика или готовый объект.

Банк учитывает специфику деятельности и устанавливает разные параметры кредита:

  1. Для бизнеса, связанного с сельским хозяйством, сумма от 150 тыс., а первый взнос – от 20%.
  2. При кредитовании юрлица под залог собственной недвижимости – 0% первоначальный взнос, сумма от 5 млн рублей. Индивидуальным предпринимателям средства на таких условиях не выдаются.
  3. От 500 тыс. рублей с первым взносом от 25% для всех остальных сделок.

Максимальный лимит варьируется от 200 до 600 млн, в зависимости от города пребывания.

«Экспресс-ипотека». Продукт многоцелевой, средства можно направить на покупку жилой или коммерческой недвижимости, в том числе земельных участков. Причем нежилые помещения могут приобрести все клиенты, а жилплощадь – только физические лица (владельцы малого бизнеса). Срок возврата кредита – до 10 лет, сумма – до 10 млн рублей, для ряда городов – до 7 млн. Ставка по договору – 13,9% в год.

Размер первого взноса:

  • 15*–20% для жилых объектов;
  • 25*–30% для нежилых помещений коммерческого назначения.

*Льготные условия предоставляются отдельным категориям заемщиков. Более подробно о возможности получить скидку можно у персонального менеджера.

Независимо от выбранной программы, банк обязует заемщика оформлять имущественное страхование на предмет залог. Исключения составляют некоторые ТС, ценные бумаги, оборудование.

Еще один банк, предоставляющий ссуду на приобретение коммерческих помещений. «Росбанк» кредитует заемщиков на таких условиях:

  • Кредитный лимит – 1–100 млн рублей.
  • Длительность – 3 мес. – 7 лет.
  • Базовая ставка – 10,38–12,53% за год.

Заемщику потребуется поручительство всех собственников бизнеса. Первоначальный взнос можно заменить на залог другого, дополнительного имущества.

Сегодня у представителей бизнеса достаточно много интересных вариантов оформления коммерческой ипотеки. Заемщики могут выбирать подходящий кредит по объекту кредитования, процентным ставкам, форме обеспечения или длительности договора. Важным условием станет требование о страхование, оно выдвигается во всех случаях оформления ипотеки.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/biznes.html

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки.

Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей.

Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • Заявление на предоставление кредита.
  • Анкета.
  • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций.

Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
  3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
  4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
  5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

  1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
  2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
  3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
  4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

  1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
  2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
  3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

: Нюансы коммерческой ипотеки

Источник: http://ipoteka-expert.com/kommercheskaya-ipoteka-dlya-yuridicheskix-lic/

Коммерческая ипотека: схемы оформления и требования к заёмщику

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос.

На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни.

А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране.

Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом.

Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Преимущества коммерческой ипотеки

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

  • возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
  • получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
  • возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
  • при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

Требования к заемщику

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

  1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
  2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
  3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
  4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Отсутствие обременительных обязательств.
  7. Наличие страховки.

Необходимые документы:

  • анкета банка-кредитора;
  • заявка на кредит;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность;
  • регистрационные бумаги;
  • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

  • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
  • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
  • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
  • выписка из Росреестра;
  • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
  • технический паспорт объекта.

Схемы оформления

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

  1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости.
  3. Подача документов кредитору.
  4. Рассмотрение банком заявления.
  5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
  6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
  7. Регистрация права собственности на помещение.
  8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
  9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

  1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
  2. Недвижимость передается банку в залог.
  3. Регистрация права собственности на недвижимость.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

  1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
  2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
  3. Покупатель выплачивает заем.
  4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас.

Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам.

Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг.

Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья.

С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Заключение

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит,  необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/ipoteka/kommercheskaya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.