+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Содержание

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца в 2019

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Чтобы самостоятельно продать квартиру гражданину, имеющему возможность приобрести недвижимость только по ипотеке, необходимо знать несколько юридических тонкостей, чтобы не «попасть впросак».

Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем.

Особенности

Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.

Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.

Распространенные опасения владельцев недвижимости:

  • не поступят деньги на счет;
  • клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
  • на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.

Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.

Способы

Продать квартиру по ипотеке можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

  1. Самостоятельный сбор и оформление документов, сделки, заключение договора. Может осуществляться как собственником недвижимости, так и членами его семьи.
  2. Оформление с помощью специалистов – юриста, риелтора, сотрудника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.

Справиться с оформлением сделки самостоятельно могут далеко не все граждане, однако достоинства очевидны:

  • огромная экономия денег – услуги профессионалов по ведению юридических сделок стоят недешево;
  • продавец получает возможность контролировать все этапы сделки, устанавливать максимально выгодные для себя условия;
  • не будет допущено мошенничество со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогостоящих услуг, без которых можно было бы обойтись.

При этом плюсы есть и в обращении к специалистам:

  • экономия времени и сил – оформление документов, это зачастую длительный и хлопотный процесс;
  • гарантия того, что все будет сделано правильно, юридически грамотно и в соответствии с законодательством РФ;
  • опытный специалист знает, как сократить время на оформление сделки, что очень важно, если сроки поджимают.

Занимаясь оформлением продажи квартиры по ипотеке, следует заранее наметить план действий, чтобы не пропустить ни один из важных этапов. В первую очередь, после того, как будет достигнута устная договоренность с покупателем, нужно приступить к сбору документов.

 Образец договора купли – продажи квартиры по ипотеке можно скачать здесь.

Какие документы нужны для продажи ипотечной квартиры? Найдите ответ на этой странице.

Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.

Список документов:

  1. Паспорта всех участников сделки, копии основных страниц. Потребуются паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга, а также детей продавца, если они достигли возраста 14 лет.
  2. Бумаги, устанавливающие право на пользование недвижимостью – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или купли продажи.
  3. Выданный в БТИ кадастровый или технический паспорта.
  4. Свидетельство, подтверждающее, что гражданин обладает правом собственности на квартиру. Передавать права может только законный собственник недвижимости.
  5. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, впоследствии, сделка может быть признана ничтожной.
  6. Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Без данного согласия сделка также может быть оспорена, особенно, если имущество было приобретено в браке и является совместной собственностью обоих супругов.
  7. Если была сделана предоплата, необходимо сделать копию документа, подтверждающего перевод средств и предоставить предварительный договор, даже если уже был заключен основной. В предварительном договоре должен быть указан факт внесения предоплаты.
  8. Выписка из Росреестра и домовой книги – это необходимые документы, которые будут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление продажи и выдача ипотеки покупателю не состоится.

Следует понимать, что в каждом банке предъявляются свои требования и устанавливается индивидуальный перечень документов. Чтобы ускорить процесс оформления сделки, рекомендуется предоставить недостающие бумаги по первому требованию сотрудника ипотечного отдела банка.

Чаще всего, банки запрашивают подтверждение того, что в квартире не была проведена незаконная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть использован технический паспорт, полученный  в БТИ незадолго или в процессе оформления сделки.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке для продавца

Действия при продаже квартиры по ипотеке:

  1. Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
  2. Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
  3. Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
  4. Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
  5. Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
  6. Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
  7. Осуществляется перевод денежных средств продавцу.

После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт  приема – передачи недвижимости.

В акте обязательно указываются следующие данные:

  • персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
  • рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
  • описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
  • дата составления документа и подписи сторон.

Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

Возможные риски

Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:

  • сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
  • продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
  • даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.

Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

Плюсы и минусы

В большинстве случаев, продажа квартиры по ипотеке оказывается наилучшим вариантом для собственника недвижимости, особенно, если он не разбирается в юридических тонкостях и может допустить ошибку при оформлении сделки.

Вероятность обмана и мошенничества сводится практически к нулю. Банк тщательно проверяет все документы, по большей части из – за того, что продаваемая квартира будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотечный кредит.

Плюсы сделки:

  1. Получение бесплатной консультации профессионального юриста в банке, правильное оформление всех документов, в том числе и договора купли – продажи.
  2. Гарантированное перечисление денег на счет продавца в указанный срок.
  3. Проверка чистоты сделки.

Минусы:

  1. Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
  2. Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
  3. Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.

Для продавца заключение сделки с продажей квартиры по ипотеке может оказаться самым лучшим вариантом. Дается гарантия того, что деньги действительно будут переведены на счет, даже после передачи прав на недвижимость другому гражданину.

Сегодня все больше россиян приобретают квартиры в ипотеку, поскольку накопить на жилье при нынешних зарплатах и уровне цен практически нереально. Первый этап оформления сделки – заключение предварительного договора, в котором описываются все условия, договоренности между сторонами сделки.

Про продажу ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 читайте здесь.

С необходимыми документами для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ознакомьтесь тут.

Источник: http://kvartirkapro.ru/poshagovaja-instrukcija-dlja-prodavca-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенности

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Бытует мнение, что без риелтора невозможно приобрести жилье. На самом деле это не такая сложная задача, с которой под силу справиться каждому.

Да, агент по недвижимости экономит время клиента, но он совершенно не является гарантией того, что в будущем у покупателя не возникнет проблем с приобретенным объектом.

К тому же услуги посредника платные и могут достигать 10% от стоимости сделки, что при нынешних ценах на недвижимость выльется в кругленькую сумму.

Зная несколько правил и придерживаясь пошаговой инструкции “Как купить квартиру без риелтора”, можно за относительно короткий срок приобрести жилье.

Прежде всего необходимо правильно оценить свои финансовые возможности. Это вопрос очень важен, даже если человек, подыскивающий жилье, достаточно обеспечен. Цена квартиры отражается даже на стоимости услуг нотариуса, на величине налога, который в будущем придется оплатить.

Факторы, влияющие на цену:

  • месторасположение здания;
  • материал, из которого построен дом (к примеру, панельные объекты меньше ценятся, чем кирпичные);
  • наличие инфраструктуры;
  • метраж и планировка жилья, хотя если речь идет о новостройке, то этот вопрос, как правило, не возникает;
  • наличие ремонта;
  • этажность всего дома и этаж, на котором продается жилье;
  • тип отопления. В условиях высоких тарифов этот фактор стал приобретать огромное значение.

Есть еще советы, при покупке квартиры позволяющие не попасть впросак. Обязательно проанализируйте предложения и спрос на аналогичную недвижимость. Не секрет, что в границах большого города цена жилья во много раз превышает его себестоимость.

Поэтому существует определенный «разбег» цен, и если предлагают слишком дешевое жилье, то наверняка с ним какие-либо проблемы. Это может быть большая задолженность по коммунальным платежам, плохое состояние внутридомовых коммуникаций или проблемы с правоустанавливающими документами.

Если нет возможности определить причину, то можно обратиться к независимому эксперту и провести оценку понравившегося жилья.

Вторичное или первичное жилье?

Первичный рынок – это недвижимость без юридической истории, на нее никогда и никто не получал право собственности. Покупка производится непосредственно у застройщика.

В большинстве случаев такой вариант приобретения жилья намного выгоднее, естественно, если приобретать квартиру в доме, который сдан в эксплуатацию. Именно в такой ситуации не должно возникать вопроса, как купить квартиру в новостройке без риелтора.

Потребуется только проверить застройщика, и если все нормально, то смело приобретать жилье.

Но если покупать уже готовое жилье, то сэкономить не получится. Дешевле тот объект, который еще только строится.

То есть подписывается с застройщиком договор долевого участия, и будущий собственник ждет, пока все здание будет выстроено и введено в эксплуатацию.

Строительство может затянуться на года, поэтому, если жилье требуется срочно, придется остановиться на вторичном рынке недвижимости.

Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности. Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника.

Подбор вариантов

Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше. Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующим этапом является подбор подходящих вариантов.

Начинать следует с выбора района, где покупатель желает жить. Будущее место проживания должно отвечать всем требованиям покупателя, должна быть подходящая инфраструктура, транспортная развязка. Подобрав несколько вариантов, можно начинать обзвон. Объявления, как в интернете, так и в газетах, будут от собственников и от риелторов.

Просмотр

Договаривайтесь о просмотре на дневное время, пускай даже это будет выходной. На данное мероприятие не стоит ходить одному. Прежде всего, объективней информация воспринимается, если рядом кто-то есть. Когда человек, он эмоциональнее и может принять поспешное и неправильное решение.

Обязательно оценивайте не только квартиру внутри, но и подъезд. Сам дом не должен иметь трещин. При возможности пообщайтесь с соседями. Пройдитесь по району, посмотрите, насколько близко школьное или дошкольное учреждение, сколько времени придется потратить, чтобы добраться до транспорта.

Приходя на просмотр квартиры вторичного жилья, никогда не берите с собой деньги.

Если осматривается квартира на последнем этаже, то обратите внимание, нет ли потеков на потолке и стенах. Большое количество ковров, тем более на стенах, должно наводить на определенные мысли.

То же самое касается и угловых квартир. Желательно, чтобы дом был полностью утеплен, на крайний случай только квартира, которая приобретается.

В квартире на первом этаже не должен присутствовать запах из подвала.

Осмотрите подсобные помещения, трубы должны быть в хорошем состоянии, напор воды – сильным. В идеальном варианте дому не должно быть больше 10 лет.

Подтверждение согласия на приобретение

Этот этап пошаговой инструкции “Как купить квартиру без риелтора” состоит из двух действий:

  • проверка документов;
  • передача аванса или задатка.

Проверка документов

Проверка правоустанавливающих документов должна начинаться со сверки паспортных данных и информации, указанной в документах на жильё. Проверить юридическую чистоту можно и путём обращения в местное отделение Росреестра.

Для этого запрашивается выписка из реестра, где будет видна информация о собственнике, актуальная на дату выдачи. Рекомендуется обратиться в эксплуатирующую организацию и запросить у них тоже информацию касательно того, нет ли долгов по коммунальным услугам.

Если таковые имеются, тем более большие, то это позволит существенно снизить стоимость покупки.

Какие документы следует запросить у владельца жилья:

  • выписку из реестра или свидетельство;
  • паспорт;
  • справка, которая готовится перед продажей;
  • выписка из домовой книги, расширенная.

Обязательно оговорите с владельцем, чтобы на момент продажи из жилья были все выписаны.

Задаток

Задаток и аванс учитываются при расчетах за квартиру. Размер устанавливается по договорённости сторон, в зависимости от стоимости жилья.

Но на момент передачи задатка между сторонами уже должна быть достигнута договоренность, за какую цену будет отчуждение.

От продавца можно получить расписку, заключить договор о задатке или предварительный договор купли-продажи, в котором и зафиксировать момент передачи денег и полную стоимость сделки.

Договора о задатке при покупке вторичных квартир лучше заключить с полным соблюдением всех требований гражданского кодекса, а именно предусмотреть:

  • если продавец, после получения денег продолжает попытки продать жильё, то он обязуется вернуть задаток в двукратном размере;
  • при отказе покупателя от сделки задаток не подлежит возврату.

Не будет лишним обращение к нотариусу, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон. В нотариальной конторе можно заверить предварительный договор или соглашение о задатке, а можно и то и другое.

Подготовка к сделке

Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующий этап – решение вопроса с оплатой: когда она будет проводиться, до регистрации перехода права собственности или после. Для покупателя выгоднее провести оплату после регистрации прав на жильё в Росреестре; он устраняет риски, связанные с утратой денег.

Продавец хочет получить средства до обращения в регистрационную службу, чтобы не лишиться денег и жилья одновременно. Решить эту проблему достаточно просто – заключение договора с банком на аренду банковской ячейки.

Естественно, что услуга платная, но так у каждой стороны появляется дополнительная гарантия, а расходы можно поделить пополам.

Оформление сделки и переход прав

На сегодняшний день нотариальное завершение подобных сделок необязательно. Следует зарегистрировать в реестре прав на недвижимость переход права собственности от продавца покупателю. Все же рекомендуется воспользоваться услугами нотариальной конторы, тем более, если покупатель не имел ранее подобного опыта.

По сравнению с ценами на недвижимость стоимость услуг нотариуса не покажется высокой. Этот специалист имеет юридическое образование и соответствующий опыт.

Он сможет грамотно составить договор, предусмотреть риски, в случае необходимости подтвердить факт передачи денежных средств и дееспособность физических лиц – участников сделки.

Оформление купли квартиры заключением договора не ограничивается. Теперь предстоит поход в регистрационную службу. Для регистрации права владения обязательно присутствие обеих сторон. Необходимо подать следующие документы:

  • документы, подтверждающие личности обоих участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт на жильё;
  • если у продавца есть дети, то потребуется документ из органов опеки;
  • если у продавца и покупателя есть супруги, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу от него, соответственно и на приобретение, если жильё не приобретается в общую долевую собственность;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Перед походом в регистрационный отдел лучше уточнить полный перечень документов для покупки квартиры.

Передача недвижимости и полный расчет

Как только проведена регистрация перехода прав собственности, продавец получает все деньги из банковской ячейки.

Заключительный этап – передача квартиры новому собственнику. Кстати, условия передачи квартиры и сроки обязательно должны быть оговорены в договоре. Нередко, в самом договоре указывается перечень передаваемого имущества, это может быть мебель, встроенная техника.

Если список большой, то обязательно составляется акт. Этот документ важен и покупателю, и продавцу. Покупатель чётко понимает, что ему будет передано вместе со стенами, а продавец – что от него уже не будут ничего требовать, тем более что это и бесполезно.

Главное, не забыть дописать, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Прописка

Во вторичном жилье (квартире или доме) можно зарегистрироваться по месту прибытия сразу после получения права собственности.

Чего стоит остерегаться

Из-за высокой стоимости недвижимости именно на этом рынке огромное количество мошенников и недобросовестных продавцов, которые незаконным путём добывают документы на жильё, подделывают их и пытаются максимально быстро продать квадратные метры.

Поэтому все документы, как право устанавливающие, так и подтверждающие личность, необходимо тщательно проверять. Не стоит «бросаться» на слишком низкую цену, даже -10% от среднерыночной стоимости должны насторожить.

Возможно, это не срочная продажа в связи с выездом за пределы страны, а просто продавец скрывает какие-то факты, которые могут повлиять на сделку.

Ещё нюансы и особенности покупки квартиры:

  • Чтобы не допустить потери задатка, заключайте с продавцом предварительный договор, не позволяющий ему искать новых покупателей после получения предварительной оплаты.
  • Откажитесь от сделки, если вместо собственника выступает уполномоченное лицо, даже если доверенность составлена по всем правилам. Может оказаться, что лицо, выдавшее доверенность, уже «покинуло этот свет», тогда сделку легко признать недействительной.
  • Помните, что лицо, пребывающее в местах лишения свободы, имеет право на долю в квартире, поэтому домовую книгу необходимо тщательно изучить, опросить соседей, чтобы через несколько лет не встретить на пороге своей квартиры рецидивиста, который вышел из тюрьмы и ему негде жить.

В принципе, ответ на вопрос, как самостоятельно купить квартиру, не должен возникать. Большинство риелторов сами не знают, как поступать в некоторых ситуациях.

Этому ремеслу можно обучиться только на практике, но ведь не хочется быть «подопытным кроликом», да ещё и платить за это деньги. Поэтому, если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с юристом.

Самому необходимо быть бдительным и осторожным при проверке документов и принятии решения.

Источник: .ru

Источник: https://2qm.ru/jekonomika-i-finansy/valjuta/kak-kypit-kvartiry-bez-rieltora-poshagovaia-instrykciia-nuansy-i-osobennosti.html

Избавляемся от ипотечной квартиры: полезные советы по продаже

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

06.11

Квартиры в ипотеку сегодня покупают наравне с традиционным вариантом приобретения жилья за наличные. Для многих людей это единственная возможность обзавестись собственным домом, поэтому услуга так востребована на финансовом рынке.

Впрочем, нередко у собственников возникает вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке?» и возможно ли это в принципе.

Сразу стоит отметить, что реализация недвижимости с обременением возможна, правда, для этого необходимо приложить больше усилий, чем при проведении стандартной сделки купли-продажи жилья.

Почему возникает необходимость продажи ипотечного жилья?

Вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, может возникнуть при разных жизненных обстоятельствах.

Конечно, большинство сделок с ипотекой проходят без изменений, и счастливые новоселы остаются собственниками приобретенного жилья не только до момента полного погашения задолженности перед банком, но и на долгие годы после выплаты всех обязательных платежей.

Среди основных причин продажи ипотечного жилья можно выделить: Отсутствие средств для своевременной выплаты ежемесячных платежей.

Судьба нередко диктует нам свои правила игры: при неблагоприятном развитии ситуации может случиться так, что средств на выплату ежемесячных платежей не остается, а находиться в статусе должника не только не приятно, но и опасно, так как жилья можно, и вовсе, лишиться.

В этом случае, вопрос о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, наиболее актуален, поскольку от его благополучного решения зависит стабильность жизни в целом. Развод и раздел имущества. Часто вопрос о том, можно ли продать ипотечную квартиру, возникает в случае, если лодка любви вчерашних счастливых молодоженов все-таки потерпела крушение.

Произойти это может по разным причинам, но итог будет одним: раздел совместно нажитого имущества. Чтобы не делить пополам долги и не покупать друг у друга доли, можно продать квартиру в ипотеке третьему лицу, а полученную прибыль (если она будет) разделить между собой. Улучшение жилищных условий. Поскольку займы на недвижимость оформляются на длительные сроки, вплоть до нескольких десятилетий, когда-то молодой семье, раньше спокойно уживавшейся в студии, может потребоваться площадь большего размера. Особенно остро вопрос о том, как продать квартиру с ипотекой и взять что-то побольше наступает с появлением ребенка, а то и нескольких.

Получение прибыли. Купленное в ипотеку жилье может выступить в роли выгодной инвестиции. Особенно актуально это для квартир, находящихся в долевой собственности.

Как только строительство дома будет приближаться к завершению, цены могут вырасти в несколько раз, по сравнению с моментом покупки, по сути, «воздуха», на месте которого и вырос в последующем новенький дом. К моменту сдачи девелопером новостройки, свободных площадей в ней, зачастую, просто нет.

А если объект пользуется спросом и обладает выгодными характеристиками, спрос на него, а, соответственно, и цены будут с течением времени только расти. Поэтому, решив вопрос, как продать квартиру, купленную в ипотеку в строящемся доме, можно неплохо подзаработать.

Что говорит закон

Как происходит продажа квартиры по ипотеке? Здесь, все не так просто, как хотелось бы. На основании закона «Об ипотеке», заемщик является собственником, имеет право пользоваться недвижимостью, обязан содержать ее в должном состоянии, а вот продаваться такое жилье может только лишь с согласия банка.

Можно даже не пытаться обмануть финансовую организацию: даже если продающий жилье человек найдет согласного на столь сомнительные условия покупателя, квартиру просто не получится зарегистрировать в Росреестре.

Если на жилье стоит «черная метка» обременения ипотеки в силу закона, только письменное согласие банка может быть единственным аргументом для регистрации.

Как получить согласие банка?

Если вы всерьез задумались о том, как можно продать квартиру в ипотеке, первым делом обратитесь в банк, который ее выдавал. Рассмотрев вашу заявку, специалисты компании вынесут решение об отказе или одобрении будущей сделки.

Зависеть оно будет от того, каким способом вы собираетесь реализовывать продаваемый объект недвижимости, срока выплаты процентов, состояния и рентабельности жилья и других факторов. С одной стороны, банку важно получить назад всю выделенную на приобретение жилья через ипотеку сумму.

Поэтому, если вы нашли покупателя, который готов полностью закрыть ваши обязательства, финансовая организация не понесет убытков, возможных если клиент не сможет выплачивать ежемесячные платежи. С другой стороны, досрочное погашение невыгодно банкам, ведь сокращение срока кредита на несколько лет или даже десятилетий несет за собой упущенную прибыль, в виде не выплаченных процентов.

Чтобы обезопасить себя, некоторые банки еще во время заключения сделки о покупке жилья прописывают в договоре всевозможные ограничения. Самые распространенные – мораторий на досрочное погашение или обязательство выплаты всех процентов вне зависимости от того, когда кредит будет погашен.

Чаще всего, клиент получает добро на продажу ипотечного жилья, поскольку реальная выгода всегда лучше возможной в будущем. Чтобы увеличить свои шансы на положительное решение, постарайтесь найти покупателя, который готов выкупить недвижимость за наличные.

Если же планируется продажа квартиры по ипотеке для покупателя, его кандидатура будет изучаться под микроскопом еще до того, как он подаст официальные документы в банк.

Если предварительный «кастинг» покупатель не пройдет, то разрешения от банка на продажу вы можете не получить.

Способы продажи квартиры в ипотеке

И все же, как продать квартиру по ипотеке? Пошаговая инструкция в этом случае точно не помешает. Вообще, существует 3 основных способа продажи жилья с обременением:

  • Досрочное погашение долга (за счет средств покупателя) с последующей его продажей без участия банка.
  • Покупка ипотечного жилья за наличные с полным погашением задолженности через банк.
  • Перепродажа долговых обязательств продавца клиенту, то есть оформление на покупателя ипотеки на приобретаемое жилье.

Все три варианта имеют право на жизнь, у каждого из них есть свои плюсы и минусы. По сути, к какому из них вам придется прибегнуть, зависит от конкретного покупателя, который заинтересуется вашим жильем. А также какими средствами он располагает и насколько в нем жив дух авантюризма.

Досрочное погашение долга с последующей продажей

Решая, как можно продать ипотечную квартиру, каждый хочет сделать это как можно быстрее и проще. Конечно, самый легкий выход – досрочное погашение суммы долга и начисленных процентов и полное снятие обременения. Это будет означать, что теперь вы полновластный владелец жилья, без всяких «но».

Где же взять на это деньги? Самый лучший выход – занять у родственников или друзей (огромный плюс, что если дадут, то, скорее всего, без процентов), досрочно погасить кредит, снять обременение, продать квартиру и раздать долги. Если такой возможности нет, можно найти покупателя, который выступит в роли друга-спонсора.

Этот способ – самый рискованный для покупателя, ведь он не застрахован от того, что, после снятия с жилья обременения, продавец вдруг не передумает продавать квартиру. Как покупателю в этом случае вернуть назад свои деньги? С другой стороны, цены на залоговое жилье, продаваемое таким способом, значительно ниже, что привлекает потенциальных собственников.

Если ваша цель – продать квартиру как можно быстрее, а у покупателя – сэкономить, считайте, что звезды сошлись и вы нашли друг друга.

Как происходит процесс такой сделки? Предлагаем вам пошаговую инструкцию:

  1. В банковском отделение необходимо узнать полную сумму задолженности и написать заявление о досрочном погашении.
  2. Продавцу и покупателю у нотариуса надо составить предварительный договор и расписки о предоставлении и получении денежных средств.
  3. В случае составления расписки, продавец получает от покупателя деньги и гасит задолженность. Также сам покупатель на основании предоставленных продавцом документов может погасить за него задолженность по ипотеке.
  4. После этого, банк выдает справку о снятии обременения, с которой необходимо направиться в Росреестр, чтобы официально зарегистрировать документы из банка и стать полноправным владельцем недвижимости.
  5. Продавец и покупатель вновь направляются к нотариусу, чтобы оформить договор сделки купли-продажи.

Какие документы нужны? На самом деле, не так уж и много: паспорта обеих сторон, кредитный договор и выписка о состоянии задолженности. Остальные документы будут составлены нотариусом, выданы банком и Росреестром.

Продажа с помощью банка

Решая, как продать квартиру под ипотекой, большинство останавливается, все же, на менее рискованном способе, когда все операции проходят через банк и с его непосредственным участием. В этом случае, заемщику необходимо просто обратиться в финансовую организацию с уведомлением о желании избавиться от залогового жилья.

После одобрения сделки от руководства банка, сотрудники самостоятельно готовят документы для продажи квартиры, ищут покупателя и занимаются снятием обременения. Какие документы нужны? По сути, от продавца необходим лишь паспорт, уведомление о желании продать квартиру и досрочно погасить кредит.

Остальные бумаги готовят банк и покупатель.

Перепродажа долговых обязательств

Если вы нашли покупателя на жилье, но он не располагает достаточными для его приобретения средствами, стоит рассмотреть вопрос продажи квартиры по ипотеке. Это означает, что с вас долговые обязательства будут сняты и перепроданы покупателю. Также вам может достаться прибыль, в том случае, если реальная стоимость квартиры выше долга и возможных процентов.

Как продать жилье в ипотеке по ипотеке? На самом деле, ничего сложного нет, у крупных банков уже давно выработана четкая схема взаимодействия с заемщиками и покупателями. Главное, чтобы потенциальный покупатель прошел проверку банка и получил одобрение для получения кредита.

Выбирая такой вариант, как продажа квартиры через ипотеку, стоит рассказать потенциальным покупателям, что оформить кредит они могут не только в том банке, в котором клиентом является продавец.

Крупные игроки финансового рынка уже давно отработали схему действия по перепродаже долгов, поскольку ставки и условия кредитования в разных организациях примерно одинаковые, что облегчает взаимодействие.

Какие нужны документы для продажи квартиры по ипотеке? От продавца требуется паспорт и заявление о желании продать жилье, в конце подписывается еще и заявление о переуступке долга. Большую же часть бумаг готовит финансовая организация, что позволяет не беспокоиться о безопасности сделки. А вот какие нужны документы покупателю, вопрос другой. Потенциальному заемщику потребуется подготовить полный комплекс бумаг по списку банка, чтобы пройти стандартную процедуру оценки его платежеспособности.

Как продать квартиру по ипотеке – пошаговая инструкция:

  1. Владелец жилья обращается в банк с заявлением для продажи квартиры в ипотеку. Какие документы нужны для этого, определяют сотрудники конкретной финансовой организации.
  2. Покупатель предоставляет полный комплект бумаг для рассмотрения заявки банком.
  3. В случае положительного решения, банк проводит процедуру продажи долговых обязательств.
  4. Покупатель отдает деньги, а проданный объект недвижимости переходит в его собственность.
  5. Вопросы с Росреестром решает банк без участия бывшего и нынешнего заемщиков.

Советы по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла максимально безопасно и безболезненно, главный совет, который можно дать: четко следуйте букве закона и сделайте банк своим партнером, а не заклятым врагом, ведь, по сути, у вас общая цель – погасить проценты по ипотеке.

Уведомляйте банк о своих намерениях относительно продажи недвижимости и следуйте их рекомендациям.
Наибольшие риски при таких сделках несет, все-таки, покупатель, который может погасить за продавца долг, а квартиру в итоге не получить или приобрести не полностью.

Главный подвох, который может быть – наличие прописанных в квартире несовершеннолетних, которых, в случае покупки, выписать будет невозможно. Поэтому, внимательно проверьте все выписки и документы.

А еще лучше – доверьте это профессиональному нотариусу, который проследит за чистотой сделки.

Подводя итог, отметим, что продать недвижимость с обременением не только реально, но и достаточно просто. Заниматься поисками покупателя можно самостоятельно или при помощи банка, то же касается и процесса оформления сделки. Ограничений для продавца практически нет, поэтому шанс на успех более чем велик.

Adblock detector

Источник: https://WseKredity.ru/ipoteka/izbavlyaemsya-ot-kvartiry.html

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2019 году: инструкция

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.