+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Содержание

Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

  • Что такое коммерческая недвижимость
  • Виды коммерческих площадок
  • Отели, апартаменты, кафе, рестораны
  • Способы заработка на коммерческой недвижимости
  • Сложности при инвестировании в объекты

Инвестировать в недвижимость в России – уже давно означает вкладывать деньги в прибыльное дело. Продажа коммерческой недвижимости не является исключением в этом смысле и привлекает сотни миллионов рублей ежегодно. Именно коммерческие объекты способны приносить наибольшую прибыль, правда, вложение в этот тип недвижимости может быть более рискованным, чем инвестировать в жилье.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости.

Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома.

Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях.

Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход.

В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Виды коммерческих площадок

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут быть сделаны в множество видов объектов. Первый тип коммерческих объектов – это магазины и разнообразные торговые площадки. По выводам экспертов, торговая недвижимость на сегодняшний день в России является одним из самых доходных видов активов.

Если найти свободный земельный участок и построить на нем торговый комплекс, то сдача площадок в аренду способна приносить огромную прибыль. Владельцы крупных торговых центров сегодня – одни из самых богатых людей в России.

Торговая площадка с выгодным местоположением и высоким спросом приносит тысячи рублей в месяц за каждый квадратный метр, при этом только задумайтесь, какой площади сегодня строятся торговые комплексы – можете представить, сколько получают за аренду владельцы этого бизнеса.

Сдача площадок в аренду требует лишь создания соответствующей площади, вам даже не нужно беспокоиться о ее благоустройстве, как в случае с жильем, сдача в аренду которого требует покупки мебели и техники, ремонта и пр.

Второй вид коммерческой недвижимости – это офисные площадки. Инвестиции в недвижимость данной категории тоже могут приносить огромную прибыль и офисы с выгодным местоположением стоят намного дороже, чем соответствующее жилье.

Сдача в аренду площадок в офисных центрах приносит ежемесячных доход, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают сегодня огромное количество инвесторов.

Офисная недвижимость уступает торговой по доходности, однако в отдельных случаях способна приносить не меньше денег. Основное преимущество торговых объектов пред офисными – прежде всего их масштабы.

Конечно, трудно представить офисный центр такой же площади, как крупные торговые комплексы, однако в некоторых случаях они все же встречаются и приносят сверхприбыли в России своим владельцам.

Третий тип коммерческой недвижимости – индустриальные объекты. Это складские помещения, промышленные объекты, площадки крупных предприятий.

По популярности индустриальная недвижимость в России уступает жилой, офисной и торговой недвижимости, однако все же не трудно найти на рынке компании, которые ежемесячно зарабатывают миллионы рублей на этом виде объектов.

Сдача в аренду помещений под предприятия, заводы, и в особенности складские помещения также является очень выгодным способом заработка в России.

Повышенным спросом сегодня пользуются складские помещения – сдача в аренду таких объектов интересует как крупные розничные сети, так и интернет-магазины. В отличие от офисных помещений, складские объекты легче подготовить и сдача в аренду объектов занимает меньше времени и требует меньше вложений.

Антон Мурыгин рассказывает о том, какая на данный момент ситуация по коммерческой недвижимости

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт.

Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

На сегодняшний день существует большое количество возможностей заработка на коммерческих объектах. Вы можете инвестировать в строительство площадки, вложить деньги в покупку выгодной площади, выкупить долю готового бизнеса и даже реализовать проект посложнее – построить площадку и открыть на ней собственный бизнес.

Самый простой вариант на сегодняшний день – покупка готовой площадки, ее благоустройство и перепродажа. Также может быть долгосрочная аренда коммерческой недвижимости.

Для соответствующего способа инвестирования вам необходимо найти объект с выгодным местоположением, договориться о его покупке, сделать ремонт и перепланировку, если таковая потребуется, разрекламировать площадку и сдать ее или продать по выгодной цене.

Например, в крупном микрорайоне открылся масштабный торговый комплекс и инвестор обнаружил, что рядом с ним имеется пустующая площадка.

Специалист понимает, что открытие торгового комплекса приведет к повышению спроса на площадки поблизости, ведь люди, которые приезжают в основной комплекс, будут находиться радом с данной площадкой и могут обратить на нее внимание. Здесь можно открыть магазин одежды, кафе, ресторан или даже апартаменты с посуточной арендой. При таком инвестировании главное определить объект, который потенциально может пользоваться высоким спросом и вложить в него деньги.

Смотрите подробный план стратегии, как зарабатывать на мини-офисах. Иван специализируется на коммерческой недвижимости, в частности на мини-офисах.

Также на заброшенных объектах, гаражах и прочих. В общем на всем, что может приносить деньги

Источник: https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vygodno-li-eto.html

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как лучше инвестировать

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

By Иван Арефьев Последнее обновление Сен 6, 2018 176 0

Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

  • К недвижимости коммерческого типа относятся апартаменты, офисы, торговые площади и многое другое.
  • Эксплуатация и перепродажа — два способа заработать коммерческой недвижимости. Эксплуатация — сдача в аренду или применение для своих коммерческих нужд, а перепродажа — игра на увеличении стоимости объекта с течением времени.
  • Как правило, инвестирование в коммерческую недвижимость требует большего капитала, а также опыта и времени.

Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.

Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.

Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.

Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:

Получение ренты

У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:

  • Офис. В качестве арендатора могут выступать юридические фирмы или стартап-проекты. Как правило, помещения арендуются сроком от пяти до десяти лет.
  • Жилые здания. Многоквартирные жилые дома обычно арендуются частными лицами. В большинстве случаев — не более чем на год или даже несколько месяцев. Однако бывают и долгосрочные контракты.
  • Промышленные объекты. Склады и заводы. Типичный арендатор — производственная или дистрибьюторская компания. Как правило, подобные объекты располагаются в отдаленных районах, плохо подходящих для постоянного проживания или открытия коммерческих объектов вроде торговых центров. Длительность аренды промышленной недвижимости обычно составляет пять лет и более.

Рост стоимости и перепродажа

Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.

В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города.

При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.

Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику.

Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату.

Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка.

В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.

Реальный пример из практики: инвестиции в апартаменты

Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года.

Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет.

Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.

Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов.

Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание.

Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.

Подведем итоги

  • В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость чаще обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода.
  • Коммерческая недвижимость — это сложный актив и по совместительству — дефицитный ресурс. Такие объекты всегда обладают внутренней ценностью и возрастают в цене с ходом времени.
  • Ценность коммерческой недвижимости обусловлена ростом экономики в целом.

Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору.

Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы.

Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.

Предыдущий пост

Почему вложения в строящуюся недвижимость выгодны?

Следующий пост

Как раскрутить канал в телеграм с нуля

You cannot print contents of this website.

Источник: https://clubshuttle.ru/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Статья в тему: 12 лучших способов инвестирования.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых.

Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости.

Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Статья в тему: Что такое крудинвестинг?

Инвестиции в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Предыдущий постСледующий пост

Источник: https://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Инвестируем в коммерческую недвижимость

Инвестирование в недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Такой способ умножения своих средств, как инвестиции в коммерческую недвижимость, стал в последнее время популярным не только среди профессиональных финансистов, но и среди частных инвесторов. Правда, пока еще не все они способны правильно распорядиться теми возможностями, которые дает им рынок недвижимости.

Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.

Как получить доход

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:

  • получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
  • сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).

Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …

Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.

Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:

  • офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
  • торговая: торговые центры, магазины;
  • промышленная: предприятия, склады;
  • сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.

Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.

Офисная

Ликвидная офисная недвижимость может быть различных видов:

  • Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:
    • район расположения;
    • наличие поблизости места для парковки автомобилей;
    • расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.
  • Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
  • Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.

Торговая

Самая популярная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий, как жилых, так и офисных. Она интересна владельцам небольших магазинов, аптек, парикмахерских или кафе. Даже если она расположена в спальном районе, все равно способна найти своего арендатора — людям всегда необходимы мелкие услуги неподалеку от дома.

Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.

Промышленная

Менее популярные, но отнюдь не менее доходные виды недвижимости. Из-за того, что выпускать какие-то товары сейчас в России на небольших площадях сложно, то наиболее востребованными видами этой недвижимости могут стать складские помещения, автосервисы и автомойки.

В сфере услуг

Выгодным вложением в недвижимость может стать приобретение помещения под фитнес-центр или мини-спортзал. При этом, конечно, следует предусмотреть наличие соответствующей инфраструктуры — душевых и, возможно, бассейна. Вложения в строительство мини-гостиницы или хостела также могут быстро окупиться при выборе правильного их расположения.

Как выбрать нужную недвижимость

Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.

  • Оцените востребованность будущего объекта.

    Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.

  • Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие.

    Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.

  • Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
  • Анализируйте цены в предложениях.

    Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.

Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:

На какой доход можно рассчитывать

Как рассчитать доход от подобных инвестиций?

При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.

При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:

  • полная прибыль — это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
  • чистая доходность — это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости. Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке, то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

  • защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
  • инвестирование основано на праве собственности;
  • стабильность получаемого дохода;
  • высокий уровень дохода;
  • возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

Но и о минусах забывать не следует:

  • это довольно дорогостоящий вид инвестирования;
  • низкая ликвидность объектов;
  • срок окупаемости вложений составляет не менее 5-7 лет;
  • приобретенная коммерческая недвижимость требует постоянного управления.

Риски инвестиций

  • несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
  • в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
  • неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
  • возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
  • возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.

Налоги

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов.

Процентная ставка изменяется ступенчато:

  • 0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
  • 0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
  • 0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
  • 0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
  • 2% для стоимости более 300 миллионов рублей.

При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.

До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию — и до следующего года «спите спокойно».

А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:

Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.

Инвестирование в апартаменты является прекрасной альтернативой инвестициям в коммерческую недвижимость.

Удачных инвестиций и стабильной прибыли!

Источник: http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/investirovanie-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.