+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Единый недвижимый комплекс – это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Содержание

Право – Гражданское – Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи – Актуальная бухгалтерия

Единый недвижимый комплекс - это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октяб­ря 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142‑ФЗ (1).

Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав.

Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) (2), а также внесен ряд корреспондиру­ющих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК

Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (3). При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.

Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «ЕНК», вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).

До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона.

Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126‑ФЗ «О связи» предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.

В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-пра­вовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.

С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта.

Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конст­рукции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК

Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142‑ФЗ понятие «предприятие» сохранено.

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

  • ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
  • в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
  • обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
  • в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие выше­указанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте

Как отмечено выше, Законом № 142‑ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК

В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последова­тельных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК

Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время.

При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (4), земельные участки, занятые объектами недвижимого имущест­ва, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комп­лекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК

Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи (5) было изменено Законом № 142‑ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества.

Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения.

Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Граж­данского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности (6).

С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (7). При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.

Кроме того, Законом № 142‑ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются (8).

Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно (9).

Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регу­лируются правилами главы 16 и статьи 1168 Гражданского кодекса.

Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК

Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообло­жения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК.

По общему правилу, объектами на­логообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (10).

При этом не признается объектом налогооб­ложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года (11).

ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество.

При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество органи­заций.

Законом № 142‑ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса.

При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налого­обложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям (12):

  • учитываются как отдельные инвентарные объек­ты движимого имущества (ОС);
  • могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж таких объектов не причиняет не­соразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
  • функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.

С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.

Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Материал опубликован в журнале «Актуальная бухгалтерия». Декабрь, 2013 г.

Источник: http://aktbuh.ru/pravo/grazhdanskoe/edinyy-nedvizhimyy-kompleks-novyy-vid-nedvizhimoy-veschi

Имущественный комплекс – это что такое?

Единый недвижимый комплекс - это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Понятие “имущественный комплекс” используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности. 

Предприятие

Этот термин используется в отечественном законодательстве для обозначения определенной категории юрлиц, выступающих в качестве субъектов гражданско-правовых отношений.

Между тем, в рамках нормально имущественного оборота предприятия относятся к объектам, а не субъектам права.

При этом они представляют собой не одну вещь и даже не простую их совокупность, а имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (исключительные в том числе).

В некоторых странах в число объектов имущественного комплекса включают также клиентелу. Этим словом обозначают устойчивые экономические связи с потребителями, имеющие огромное значение в условиях рыночного хозяйства.

Соответственно, действующее предприятие как имущественный комплекс, как правило, имеет стоимость, превышающую совокупную балансовую цену чистых активов или наличного имущества.

Особенности оборота

Субъект, обладающий обязанностями и правами в отношении имущественного комплекса, – это юридическое лицо (или другой собственник), а не имущество. Соответственно, под предприятием (как объектом) закон понимает в первую очередь имущество унитарных организаций.

Между тем, в качестве самостоятельного объекта оборота может выступать и часть имущественного комплекса. Это может быть, к примеру, оборудование цеха. Также объектом является и производственная единица, не обладающая гражданской правосубъектностью.

Примерами являются небольшой магазин, гостиница, кафе и пр.

При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.

Особенности правового статуса

Предприятие как имущественный комплекс необязательно должно включать в себя недвижимые объекты (сооружения, участки земли и пр.). Оно признается недвижимостью не по природе, а в силу наличия в законе указания на это.

Специфика правового статуса заключается не только в необходимости госрегистрации сделок, но и в том, что этот имущественный комплекс включает в себя не только вещи, но и права, обязанности и иные нематериальные объекты. Именно их общая цена определяет его стоимость в рамках оборота, предопределяет целесообразность заключения с ним сделок.

Кондоминиум

Это понятие имеет латинские корни. В буквальном переводе кондоминиум означает совместную собственность. Им считается земельно-имущественный комплекс – участок и жилое здание, находящееся на нем. При этом отдельные помещения этого сооружения должны находиться в частной или публичной собственности определенных владельцев, а прочие части являются их общей долевой собственностью.

Создание этих имущественных комплексов происходит, как правило, при приватизации в многоквартирных домах. Владельцам отдельных квартир приходится совместно использовать общие с соседями элементы: лифты, лестницы, подвалы, чердаки, сантехническое, электрическое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, придомовую территорию.

Ограничения

Специфической чертой правового режима земельно-имущественных комплексов является невозможность владельца жилого помещения осуществить отчуждение своей части в общем имуществе обособленно от права собственности на жилплощадь. Поступить наоборот, кстати говоря, тоже невозможно. Соответственно, закон неразрывно связывает право собственности на жилье с долей в праве на общее имущество дома.

Сложности практической реализации положений

Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.

По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения.

Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений.

В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).

При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом.

Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими.

На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной “ячейки”.

Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.

Альтернативный подход к проблеме

В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.

Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято. 

В австрийском праве этот подход называется “жилищная собственность”. В ряде других стран он известен также как “этажная собственность”. Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.

Принцип superficies solo cedit

Некоторые юристы предлагают признать единым объектом, т. е. имущественным комплексом, участок и здание, находящееся на нем для обеспечения единства х судьбы.

Этот подход основывается на неверном понимании принципа, согласно которому все, что находится на земле, принадлежит ее собственнику (superficies solo cedit). В римском праве за счет него обеспечивалось единство прав владельца на разные объекты, хоть и тесно связанные между собой в качестве основной вещи.

Между тем признание этого принципа в современном законодательстве существенно ограничило бы права субъектов. К примеру, была бы исключена возможность постройки сооружения на участке, принадлежащем другому лицу.

Отказ от superficies solo cedit имел место в некоторых восточноевропейских странах.

В свое время они восприняли социалистический путь, однако полностью частную собственность не исключили из гражданско-правовых отношений.

Технологические имущественные комплексы

Развитие экономики приводит к возникновению новых объектов гражданского оборота. Речь, в частности, о технологических комплексах, включающих в себя газопроводы с распределительными станциями и прочим оборудованием, нефтеперерабатывающие установки и т. д.

Такие комплексы отличаются от предприятий тем, что в их составе находятся только вещи, а не обязанности и права. При этом элементы, формирующие совокупность, весьма разнородны.

В их числе, в частности, земля, сооружения, относящиеся к недвижимости, а также оборудование, являющееся движимым объектом. Однако все элементы объединяются единым назначением.

Этим обуславливается целесообразность их использования в качестве неделимого объекта оборота. 

ПИФы

Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.

Паевые фонды являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи.

Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев.

В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).

В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.

В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.

Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы – участники долевой собственности – в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК. 

права на имущественные комплексы

Если “комплексность” состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?

Если право управления имуществом связано с осуществлением правомочий собственника, то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании.

Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления.

Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?

Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.

Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности.

К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление.

Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.

Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом.

При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер. 

Заключение

Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям.

Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления.

В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором – особый юридический режим.

Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей – выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ.

Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права.

К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.

Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других – нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1310874149991222167/imuschestvennyj-kompleks-eto-chto-takoe/

Недвижимое имущество: что это и какие виды существуют в РФ в 2019 году

Единый недвижимый комплекс - это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Каждый гражданин может иметь в личном распоряжении движимое и недвижимое имущество. Если с первым все понятно, к нему относится любая нестационарная собственность — машины, лодки, предметы искусства и т. д. То вот, что такое недвижимость, понятно не всегда. Люди привыкли понимать под этим определением дома и квартиры, хотя на самом деле понятие недвижимости гораздо шире.

Недвижимое имущество это участки земли и, расположенные на ее территории, все объекты, которые нельзя переместить без ущерба конструкции. Именное такое понятие недвижимого имущества дает сегодня 130 статья ГК РФ.

Чтобы подробнее разобраться с вопросом, что такое недвижимое имущество, какие существуют его виды, какие требования предъявляются к недвижимости и т. д.

, нужно внимательно изучить Гражданский кодекс Российской Федерации, а также ряд других положений и законодательных актов, которые устанавливаются не только на государственном, но и на муниципальном уровне. Разные виды недвижимости окружают нас повсюду.

Очень важно понимать, как оформляется право собственности на них, когда возможен переход этих прав от одного лица к другому, в каких целях имущество может использоваться государством др.

В современных условиях рынок недвижимости в РФ постоянно развивается и расширяется, все большее количество организаций и обычных граждан участвуют во всевозможных сделках с ней.

Сегодня любая хозяйственная деятельность не представляется возможной без задействования недвижимости.

Именно поэтому важно, чтобы максимально большое количество людей знало основные принципы законодательства, относящихся к использованию, реализации и оформлению недвижимого имущества.

Признаки и свойства недвижимости

Если вы не можете определить, относится вещь к недвижимости или нет, необходимо оценить, подходит ли она под основные принципы, характеризующие недвижимое имущество.

Таких признаков довольно много, но основными критериями, с помощью которых можно определить относится вещь к недвижимому имуществу, являются наличие юридической и физической связи с земельным участком, долговечность объекта и его высокая стоимость, уникальные физические и технические характеристики каждого элемента, постепенный износ и потеря потребительских качеств предмета.

Любой объект недвижимого имущества характеризуется рядом свойств, отличающих его от других подобных понятий.

Предмет является недвижимым имуществом, если он:

  • максимально удовлетворяет потребностям собственника;
  • при обычных обстоятельствах он не может быть похищен или потерян;
  • не подлежит перемещению;
  • уникален и обладает низкими показателями ликвидности.

В любом государстве объект недвижимости является предметом государственных и экономических интересов. Для легализации правоотношений в представленной отрасли был введен порядок обязательной регистрации имущества. Благодаря такому алгоритму систематизации идентифицировать, а затем контролировать процесс перехода прав собственности на объект между субъектами права довольно просто.

ГК РФ регламентирует, что воздушные и морские суда, а также любой комический объект является недвижимым имуществом. Эти предметы не имеют основных признаков и свойств недвижимости, но попадают под определение из-за сложной системы регистрации, оформления и учета подобной техники.

Если объект находится в собственности государства, а именно местных властей, то это — муниципальная недвижимость, и она может передаваться частным лицам на основе договора аренды или вследствие продажи. Также в современной практике встречается понятие коммерческая недвижимость что это такое становится понятно после внимательного ознакомления с положениями статьи 130 ГК РФ.

Закон гласит, что это имущество, которое способно приносить прибыль, т. е. использоваться для осуществления коммерческо деятельности.

Виды недвижимости и ее классификация в РФ

Для оптимизации взаимодействия лиц в представленной сфере была разработана и введена многоуровневая классификация объектов недвижимости. В современных условиях бывает три типа недвижимости — земля и земельные ресурсы, жилье и нежилые помещения. Все они также различаются:

  • По целям владения. Сюда относятся такие виды недвижимого имущества, как объекты для ведения бизнеса, инвестирования и проживания.
  • Степени готовности. Здесь можно выделить объекты, введенные в эксплуатацию, элементы незавершенного строительства, и элементы, нуждающиеся в реконструкции и капитальном ремонте.
  • Характеру воспроизводимости в натуральной форме. Согласно этому критерию, виды недвижимости бывают невоспроизводимыми, т. е. земля, ископаемые и другие природные ресурсы. Еще встречаются воспроизводимые объекты, это здания, конструкции и сооружения.

Разные способы классификации, по которым недвижимость можно отнести к той или иной группе, можно назвать преимуществом.

Всесторонний подход способствует совершенствованию рынка и проведению адекватной оценки каждого объекта.

Такая классификация недвижимости представляет собой общепризнанный стандарт. Однако параллельно возможны и другие варианты разграничений.

Например, российское общество оценщиков предлагает новый стандарт, при котором виды объектов недвижимости делятся на специальные (школы, церкви, станции). Такие варианты редко пользуются спросом, т. к. имеют целевое предназначение.

Вторая группа включает в себя остальные объекты, т. е. элементы, постоянно пользующиеся спросом на рынке недвижимости.

Еще сегодня можно встретиться западную систему, по которой осуществляется классификация недвижимости. Чаще она подходит для коммерческой недвижимости и делит имущество на три класса — А, В и С.

В первую группу входят крупные торговые площади с современной планировкой и новыми коммуникационными системами, другими словами, дорогостоящие объекты, позволяющие получить высокую прибыль. Вторая категория содержит имущество, используемое для инвестирования.

Такие здания и участки подлежат сдаче в аренду. В класс С вошла востребованная недвижимость, которая не используется для ведения бизнеса.

Что такое единый недвижимый комплекс

Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:

Мск +7 (499) 938-51-18, СПб +7 (812) 425-69-08, РФ 8 (800) 350-83-46 (звонок бесплатен)

Совсем недавно в ГК РФ был введен новый термин «единый недвижимый комплекс». Что относится к этому понятию, пока разобрались не все граждане. Как отмечают специалисты, этот элемент будет являться новым объектом имущественных прав. Его основной задачей на сегодняшний день можно назвать повышение эффективности применения объектов инфраструктуры. Единый недвижимый комплекс или ЕНК — это предприятие в целом, которое рассматривается в качестве одного элемента или неделимой вещи.

В ЕНК входит недвижимость, связанная между собой технологически и физическими характеристиками, а также элементы, размещенные на одном территориальном участке. При этом объект должен быть зарегистрирован в Едином реестре прав, как одна единая конструкция.

Включение в гражданское законодательство термина ЕНК было необходимо для повышения эффективности и упрощения порядка оформления комплексных объектов инфраструктуры.

На первый взгляд кажется, что единый недвижимый комплекс и предприятие — это одно и то же, но на практике существуют заметные различия, а именно:

  • к ЕНК применяются права неделимых вещей, а предприятие может вступать в коммерческом обороте, как делимая структура;
  • в ЕНК входят исключительно вещи и предметы, если же совместно с ними рассматривать вещные права, то это уже будет предприятие;
  • по закону предприятие всегда характеризует ведение коммерческой деятельности, а ЕНК не обязано заниматься коммерцией.

Единый недвижимый комплекс, как понятие, был введен сравнительно недавно. Закон закрепляет только общие положения в отношении этого понятия.

Детального порядка и алгоритма применения и регулирования элемента пока на высшем законодательном уровне не предусмотрено.

Это может вызвать ряд проблем и неприятных правовых последствий, а также привести к тому, что субъекты хозяйственной деятельности утратят интерес к ЕНК.

Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!

Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас – задайте вопрос в форме ниже:

Источник: http://ImeetePravo.com/nedvizhimost/nedvizhimoe-imushhestvo.html

Имущественный комплекс – это что такое? Понятие, виды

Единый недвижимый комплекс - это что такое? Понятие, виды, признаки, состав

Понятие “имущественный комплекс” используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.