+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

Содержание

Анализ рынка недвижимости Москвы и регионов во 2 квартале 2021 г

Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

Рынок недвижимости – составная часть экономики

Прежде чем строить прогнозы, необходимо будет разобраться в том, что происходит в экономике сейчас. Что может рассказать нам анализ основных экономических индикаторов в текущем квартале, напрямую влияющих на цену квадратного метра жилья, формирование спроса и предложения на рынке?

Данный материал представляет собой глубокую и всеобъемлющую работу по изучению текущего положения на рынке жилой недвижимости и варианты развития событий на нем в ближайшей перспективе.

Рассмотрим текущую финансово-экономическую ситуацию в стране, в привязке к показателям, напрямую влияющим на стоимость м2.

Чем отличается данный материал от представленных с сети отчетов формирования стоимости недвижимости? В этой статье используются данные за большой временной период. И это позволяет провести более глубокую аналитику и обозначить тенденции возможного развития событий на рынке жилья.

Анализ динамики цен на недвижимость в первом полугодии 2021г. Тренд сформирован?

В настоящем разделе в целях большей достоверности показателей изменений стоимости квадратного метра рассмотрим графики для Москвы.

Московская область, другие регионы и областные центры России в большой степени будут коррелировать с показателями для столичного региона. Но для каждого – свой коэффициент

Достаточно широкая выборка изменения цены, основанная на авторитетных данных аналитических отделов крупных риэлтерских компаний, а также компаний – застройщиков позволяет фундаментально обозначить тренды и показатели в виде графиков.

Предлагаем Вам посмотреть на некоторые, на наш взгляд, самые показательные и обратиться к элементам технического анализа

Что мы видим на графике рублевой стоимости приведенного м2 в Москве? Восходящий тренд, сформировавшийся еще с июня 2000 года (а 16 лет – вполне продолжительный период) – сломлен.

Ниже мы обязательно рассмотрим корреляцию и зависимость цены на недвижимость 2021 года в Москве и остальных  регионах России от других макроэкономических показателей.

Скорее от них, нежели по результатам технического анализа, можно судить о перспективах развития дальнейшей цены. Тем не менее существуют некоторые ближайшие уровни поддержки стоимости недвижимости для MSK. Это 165 000, 150 000, 145 000 и 135 000-140 000 руб.

/м2 приведенной площади (усредненные показатели по площади, районированию, эксплуатационному сроку жилфонда).

Конечно, резкого обвала рынка недвижимости не произошло. Более того, можно сказать, что цена в рублях изменилась не сильно. Если рассмотреть график на менее длинном интервале, то все выглядит более спокойно и даже обнадеживающе. 

Цена недвижимости становиться привлекательнее?

Однако, мы прекрасно знаем, что цена рубля на валютном рынке снизилась по отношению к основным мировым валютам практически вдвое. Рубль, благодаря ряду факторов, вырвался из продолжительного коридора стабильного курса(как раз в этот период мы наблюдали устойчивый рост стоимости м2 квартир и домовладений) и при своей высокой волантийности находится в районе отметок 65-70руб./доллар

При этом, при условии стабилизации и роста цены на нефть, как основной индикатор, все еще, пополнения источников поступления доходов для Российского бюджета, есть некоторая вероятность дополнительного снижения стоимости доллара по отношению к рублю. Например, при преодолении уровня поддержки в 65 руб./доллар, по данным теханализа, цена может опуститься и до уровней поддержки в 55-57 руб./доллар. 

При таком развитии событий уровень общей инфляции в экономике РФ будет замедляться, а цена на недвижимость может вновь стабилизироваться и развернуться в сторону роста. Ведь в долларовом эквиваленте стоимость м2 упала пропорционально падению российской валюты – то есть практически в 2 раза.

Динамика цены недвижимости в долларовом исчислении

На графике мы видим значительное и очень сильное падение цен за период снижения стоимости рубля.

В грубом приближении можно назвать изменение долларовой стоимости обратно пропорциональным рублевым показателям.

Очень условно, но все-же можно предположить, при условии стабилизации мировых цен на энергоносители в районе 50-60 долларов, приостановку падения цен на уровне поддержки в районе 1600 – 1750 долларов\м2.

Об этих уровнях говорит технический анализ графика приведенной цены, а также очень важный график цены в долларах за м2 в Москве с корректировкой на денежную массу. Это график, который показывает нам сколько долларов «напечатали» за этот период, что в достаточной мере учитывает и долларовую инфляцию. То есть показывает, сколько недвижимость «действительно» стоит.

И не трудно заметить, что в этом разрезе, недвижимость в столице в июне 2021 года уже подешевела до уровня 2002 года! Такая стоимость уже начинает быть значительно более привлекательной для обладателей капиталов в иностранной валюте.

Это обстоятельство может вызвать интерес к рынку недвижимости у иностранного инвестора. Столичное жилые м2 – вполне ликвидны и являются традиционным объектом для инвестиций. Заинтересованность иностранного капитала также может оказать дополнительную поддержку цене.

 

Длительное время динамика долларовых цен и рублевых была очень увязана и практически идентична. Сейчас же графики сильно разошлись.

Учитывая достаточно свободную политику ЦБ РФ в области формирования курса рубля к мировым валютам, и предпосылки к созданию рыночной экономики, стоимости в рублевом и долларовом эквивалентах должны со временем постепенно приходить к более коррелируемым значениям.

Если более просто – «подтягиваться» друг к другу. А это значит, на сегодня, что рублевой стоимости м2 «придется» снижаться, а «долларовой» – расти, при положительной динамике дальнейшего развития экономики.

От чего зависит цена на м2? Аналитика основных факторов

На что же еще необходимо ориентироваться при попытках спрогнозировать цену на недвижимость как в Москве и МО, так и в любом городе России? Конечно-же, на показатели экономики в целом. Вот небольшой обзор тех величин, от которых непосредственно зависит положение дел в экономике, в том числе и рынках недвижимости.

Прежде всего, это доход и уровень занятости населения. Так, по данным Росстата среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций в целом по экономике Российской Федерации в первом квартале 2021 г. составила 34 000 руб.

, что является практически равным показателям того же периода прошлого года. Соответственно, с учетом инфляции, реальные доходы граждан падают. Об этом говорит и показатель уровня Реальной среднемесячной начисленной заработной платы. По предварительным данным Росстата в 2015 году он составил лишь 90,4% к цифре предыдущего периода.

Такого падения не наблюдалось даже в 2008-2009 годах.

Отсутствие доходов усугубляется наличием такого явления, как безработица. Так, по данным Росстата, численность безработных в апреле 2021-го года, по сравнению с апрелем 2015-го года увеличилась на 100 000 человек, что составляет целых 2,3%.

Естественно, что в таких условиях население все меньше думает о накоплениях и дорогостоящих покупках, к которым, безусловно, относится недвижимость. В подтверждение этому – график прироста (убыли) сбережений граждан. На нем четко видно, что в 2014 году провал показателей больше.

Чем в печально известном 2008-м.

Индекс потребительских ожиданий.

Такой индекс – более общий инструмент, охватывающий многие сферы экономической деятельности. Но тенденции потребителя он отражает вполне точно. Так, в 1-м квартале 2021 года, мы видим снижение индекса потребительской уверенности в РФ до уровня 2015 года.

Кроме этого нужно отметить и снижение индекса благоприятности условий для сбережений, и что более важно, индекса благоприятности условий для крупных покупок. Как видно из графика, он опережает несколько падения индекса сбережений.

Ввп и стоимость жилья

Стоимость жилого квадратного метра зависит от общего состояния экономики страны. Это ясно. И что мы имеем в 1-м квартале 2021?

Основной показатель развития экономики – ВВП (Валовый внутренний продукт).

Показатели роста (падения) ВВП в 1-м квартале оставляют желать лучшего. По темпам роста(а в нашем случае – падения) ВВП Россия по предварительным данным Росстата занимает в 2021 году почетное предпоследнее место не только среди стран с развитой экономикой, но и стран БРИК, пропустив вперед только Бразилию.

Схожие показатели и по динамике роста потребительских цен. Рост цен больше наблюдается только в Бразилии. Только по падению промпроизводства Россия смогла снизить темпы по сравнению с прошлым периодом. Негативные процессы на рынке недвижимости вполне соответствуют ожиданиям и общей динамике экономической ситуации в России.

Корреляция цены за м2. Индекс РТС – основной индикатор

Однако, цена недвижимости – индикатор развития экономики. А не наоборот. Цена формируется на основании вышеизложенных опережающих показателей и индикаторов. Но какой же из показателей является наиболее приемлемым при определении перспектив развития динамики ценовых показателей на недвижимость?

Рассмотрим корреляцию цены за м2 Московской недвижимости со значениями индекса РТС – одного из основных показателей рынка ценных бумаг и в целом, финансово-экономических показателей отраслей народного хозяйства в РФ.

Для корректности и безотносительности к курсовым колебаниям возьмем график в привязке к евро.

Наблюдая за взаимосвязью графика индекса РТС(сиреневый) и приведенной ценой за м2 недвижимости, можно со всей определенностью сказать, что график цены «следует» за графиком РТС с некоторым отставанием, при этом сглаживая его повышенную волантийность. Иными словами, если график РТС с 2000 года по 2008 г.

имел восходящий тренд, то и недвижимость с некоторым отставанием, но росла. И наоборот. С 2008 года РТС – в нисходящем тренде. И, соответственно, график стоимости жилого квадратного метра с определенным отставанием – снижается.

В настоящее время линии значений графиков расположены не слишком далеко друг от друга.

Если учесть, что график стоимости квартир и домовладений имеет определенную инерцию, можно предположить, что при дальнейшем росте индекса РТС, стоимость м2 еще какое-то время может продолжить снижаться, прежде чем поменять тренд.

Если же РТС продолжит падение, то «утянет» за собой и стоимость м2, правда, опять-же с оговоркой на инерцию, но падение в этом случае, все же будет сильнее.

Чего ждать? Анализ предполагаемых тенденций

Мы перечислили факторы, являются драйверами цен – относительно низкая цена в инвалюте, продолжающаяся господдержка строительной отрасли, все еще работающая схема вложений с целью «защиты от инфляции», значение которой в последнее время выросло.

Антидрайверы – падающая покупательская способность, потребительский спрос, растущий объем предложений на рынке, общее снижение финансово-экономической активности в связи с падением ВВП.

Что в такой ситуации предпримут застройщики и как себя поведет рынок вторички? Ждать ли повторения 2008 года? Попробуем ответить и на эти вопросы. Предположим 2 варианта – получше и похуже. И отбросим крайние – самый хороший и самый плохой.

При «неплохом» варианте – цены на нефть стабилизируются не ниже отметок 50-60 долларов за баррель, санкции в отношении России постепенно смягчаются, новых негативных факторов не наблюдается. При этом варианте можно будет предположить следующее:

  • Покупательский спрос постепенно восстанавливается
  • Деловая активность растет
  • Рублевые цены на недвижимость стабилизируются. Тренд цены медленно разворачивается в сторону роста
  • Цена за м2 в долларовом эквиваленте имеет устойчивый растущий тренд
  • Стимулирование строительной отрасли при помощи государственных программ поддержки отдельных групп населения сохраняется
  • Застройщики регулируют объем предложения на рынке, не давая ценам опуститься ниже порога рентабельности производства м2

При «плохом» (но не самом плохом) варианте – цена на нефть не может выйти за уровень сопротивления 50-55 долларов и стабилизируется на более низких уровнях (в районе 40-45), санкции против России затягиваются, возникает вероятность новых экономических или геополитических негативных факторов. Тогда возможно такое развитие событий:

  • Спрос на недвижимость падает устойчиво – это давит на цены
  • Дорогой сегмент в том числе «большие площади» – падают опережающими темпами
  • Рублевые цены продолжают снижение
  • Валютные цены за м2 стабилизируются на текущих отметках, сохраняя волантийность
  • Стимулирование отрасли в области жилищного строительства участием государственных программ поддержки отдельных групп населения сохраняется уже не в полном объеме, подталкивая к еще большему падению спроса
  • Вынуждены уйти еще часть средних и слабых игроков
  • Появляются долгострои
  • Застройщики вынуждены идти по пути дальнейшего «снижения издержек»
  • На этом фоне общее качество строительства жилья снижается
  • Комфортабельность и удобство предложений на рынке м2 также может снизиться -потребитель не в силах будет его оплатить
  • При наличии большого объема предложения, продавцы вторички, для которых зачатую ситуация становиться безвыходной, а продажа – срочной, также дополнительно будут давить на снижение цены и добавлять общей нервозности и волантийности на рынке жилой недвижимости

Прежде чем принять решение о покупке или продаже квартиры или дома, желательно иметь наиболее полную картину происходящего на рынке и определить все необходимые параметры для принятия решения.

Конечно-же данный аналитический материал не носит рекомендательный характер.

Но, надеемся, что исчерпывающую информацию по анализу стоимости квадратного метра недвижимости как в Москве, так и в других городах России вы смогли получить.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/analiz-rynka-nedvijimosti-moskvy-i-regionov-vo-2-kvartale-2021-g/

Рынок вторичной недвижимости 2021 года. Подводим итоги

Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

Жилье всегда в цене. Чтобы это понять, достаточно сделать обзор рынка первичной и вторичной недвижимости, проследить статистику и динамику спроса в России, США, Европе и ряде стран Юго-Восточной Азии.

Может колебаться стоимость, изменяться инвестиционная привлекательность в зависимости от политической, экономической или социальной нестабильности. Независимо от этого анализ вторичного рынка недвижимости показывает, что в реальности приобретение жилья было и остается одним из самых надежных и перспективных способов сохранения капитала.

Анализ ситуации на вторичном рынке недвижимости Москвы и Московской области в последнем квартале 2021 года наглядно демонстрирует верность этой почти азбучной истины.

Причины оживления рынка

Большинство риэлторов отмечают значительное увеличение количества сделок и небольшой рост цен.

Причины

  • Традиционная сезонная активность.
  • Повышение ипотечных ставок всеми банками.
  • Дискуссии о возможной дедолларизации российской экономики и ожидание закономерного роста курса доллара.
  • Крайне нестабильная и непредсказуемая внешнеполитическая ситуация.
  • Усиление санкций в отношении России.

Кроме этого с июля следующего 2021 года все застройщики будут обязаны перейти на использование эскроу-счетов при продаже новостроек.

Ввиду этого в обзорах вторичного рынка жилья эксперты прогнозируют пусть незначительное, но устойчивое повышение цен на недвижимость, в том числе и на вторичном рынке.

Указанные обстоятельства стимулируют потенциальных покупателей к скорейшему принятию решения о приобретении жилья, «подогревают» рынок. Это должно привести к подорожанию квадратного метра в Москве и Подмосковье.

Каково реальное положение дел

В действительности сложилась неоднозначная ситуация. Обзор рынка вторичного жилья Москвы демонстрирует, что в октябре текущего года стоимость недвижимости немного превышала $2 500 за квадратный метр.

Цены в рублях за «квадрат» составили в среднем 170 000 рублей. Повышение стоимости произошло на фоне укрепления рубля, ввиду чего долларовый индекс вырос на 2,7%. В тоже время рублевый прибавил мизерные 0,1%.

Даже поверхностный анализ вторичного рынка недвижимости Москвы и статистических данных показывает, что подорожали в основном недорогие квартиры. Повышенным спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные варианты, расположенные, как правило, в старых панельных домах.

Самое доступное по стоимости жилье раскупается достаточно быстро, что называется, «вымывается» с рынка. Рост цен произошел именно за счет менее дорогого сегмента недвижимости, где и сосредоточен сегодня основной покупательский спрос.

Единственное исключение – старые кирпичные пятиэтажки, стоимость которых вернулась к августовским показателям. Это связано с серьезным подорожанием в предыдущие месяцы за счет программы реновации, которая в значительной мере затронула именно этот сегмент жилья.

В то же время дорогое жилье в новостройках, а также «сталинки», «квазиэлита» и крупногабаритные квартиры – с тремя и более комнатами – наоборот, подешевели.

Обзор рынка вторичной недвижимости показывает, что сложившуюся ситуацию со всей определенностью можно назвать установившейся тенденцией. Подтверждением тому служит динамика цен на жилье в разрезе трех значений:

  • количество комнат;
  • география;
  • тип домов.

Наибольшее удорожание коснулось однокомнатных квартир, вторыми по темпу роста цен идут двухкомнатные квартиры. Жилье с тремя, четырьмя и более комнатами понизилось в цене по итогам октября. На текущий момент такое положение вещей сохраняется.

Изменения цен в разных районах Москвы

Что касается месторасположения объектов недвижимости, то лидирующие позиции занимают квартиры в Восточном (+1,2%) и Северо-Восточном (+2,0%) округах. Максимально отрицательную динамику демонстрирует жилье в Западном (-0,7%) и Северо-Западном (-0,7%) округах.

Согласно проведенному анализу вторичного рынка недвижимости самые востребованные на сегодняшний день и дорожающие типы домов:

  • старые панельные здания (+0,5%, 5-этажные строения с малогабаритными квартирами);
  • типовые панельные дома (+0,7%, 9–14-этажные дома с типовой площадью);
  • современные панельные строения с 16 и более этажами, дома с квартирами улучшенной планировки, показавшие рост в 0,6%.

Больше всего подешевели крупногабаритные квартиры в современных монолитно-кирпичных домах (-1,5%), и «сталинки» (- 0,7%).

Выводы

Опираясь на приведенные данные, можно подвести итог обзоров рынка вторичного жилья Москвы на 2021 год. Налицо тенденция к удешевлению недвижимости бизнес-класса и так называемой «квазиэлиты», постепенный, но устойчивый рост цен на недорогие квартиры вторичного рынка.

При этом важно отметить, что уникальная элитная недвижимость сохраняет свою рыночную привлекательность, и практически не подвержена ценовым колебаниям.

Причины создавшейся ситуации достаточно очевидны. Представители социальной группы, условно относящейся к «среднему классу», стремятся застраховать себя на случай экономической и финансовой турбулентности.

И если раньше главным «страховочным» инструментом была покупка долларов и евро, то сегодня – с учетом возможной дедолларизации – люди ищут новые доступные и простые пути инвестиций и сохранения своих накоплений.

По мнению экспертов, делавших обзоры вторичного рынка жилья, продолжение социально-экономического курса и сохранение основных внутриполитических трендов сохранит неизменной создавшуюся картину на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. В новом 2021 году следует ожидать увеличения количества сделок купли продажи, в целом роста инвестиций в сегменте недорого и малогабаритного жилья.

Источник: https://1kvartiravmoskve.ru/rynok-vtorichnoy-nedvizhimosti-2021-goda-podvodim-itogi/

Цены на недвижимость в Москве в 2021 году: прогноз аналитиков

Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

Отслеживать динамику цен и ситуацию на рынке недвижимости в Москве хотят не только риэлторы и профессионалы данной области, такой вопрос волнует и простых покупателей с продавцами. Изучив прогноз аналитиков, удастся понять, когда выгоднее продавать квартиру, удачным ли вложением станут инвестиции в недвижимость в 2021 году, в каком месяце лучше приобрести жилье?

Экспертные заключения составляются ведущими специалистами отрасли на основе статистических показателей, площадей, сдаваемых в эксплуатацию, общей экономической картины.

Ситуация с рынком недвижимости в Москве на начало 2021 года

Прошедший год стал рекордным для московского рынка недвижимости – число сделок достигло максимума, а цены за квадратный метр существенно снизились. Такая тенденция наблюдается и сегодня, а по итогам 2021 года можно сделать несколько важных выводов:

  • Средние цены на жилье на вторичном рынке Москвы опустились до 181 тыс. руб. за кв.м. Впрочем, в январе показатель немного подрос – до 186 тысяч;
  • Реальные цены на рынке недвижимости за год снизились на 10%, при этом для обычных продавцов и покупателей эта тенденция пока еще ощутима незначительно;
  • Москвичи охотно пользуются скидками и приобретают жилье по акциям – дисконтом пользуются свыше 86% покупателей;
  • Средняя стоимость квартиры, купленной к концу 2021 года, составляет 7,9 млн. рублей, по сравнению с серединой года показатель уменьшился на 150 тысяч.

Январь – это время ежегодного затишья, когда продажи падают. Не стал исключением и наступивший год, продажи сократились, но это никак не связано с кризисом – отражается лишь сезонное колебание рынка.

Мнение аналитиков о предстоящих изменениях

По мнению экспертов, занимающихся исследованием рынка недвижимости, в 2021 году показатели окажутся на предыдущем уровне, а цены незначительно снизятся. В ближайшее время рост цен не предвидится, так как отсутствуют провоцирующие факторы: нет дефицита жилья, в эксплуатацию вводится все больше объектов, рынок сбалансирован.

2. Недвижимость-2021. Чего ждать?

Какие же изменения ожидаются на рынке? Эксперты единодушно выделили несколько наиболее вероятных событий:

  • Рост цен не будет превышать 6% – размеров годовой инфляции. В первую очередь он коснется новостроек, так как застройщики планируют сохранить свою прибыль;
  • На вторичном рынке изменений не произойдет, либо будут отмечаться тенденции к незначительному снижению;
  • Увеличится число бюджетных новостроек – так как доходы населения не растут, спрос на недорогое жилье останется высоким;
  • О достижении ценового дна говорить пока рано – это событие наступит не раньше 2021-2021 года;
  • Рынок жилья не будет перенасыщен, несмотря на то, что ввод новостроек в эксплуатацию ведется активными темпами, а спрос просто не успевает за ним. Застройщикам необходимо снизить скорость строительства, иначе квартиры потеряют в цене до 40%;
  • Возрастет популярность жилья за пределами столицы, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье – во многом благодаря доступным ценам.

Анализировать динамику цен в Москве становится все сложнее – большая часть предложений, представленных на рынке, не имеет реальной стоимости. Продавцы устанавливают завышенную цену, которая может превышать действительную на 10-15%.

Цены для разных отраслей рынка недвижимости

Проводить оценку стоимости прогнозных цен для недвижимости в столичном регионе следует с учетом типа жилья и момента постройки. В этой связи удается выделить несколько особенностей, которые отмечаются экспертами:

  • Существенно сократится спрос на панельные дома, построенные более 35 лет назад – падение превышает 10%;
  • В это же время спрос на аналогичное жилье, но уже в новостройках вырастет;
  • Ситуация на рынке элитной недвижимости остается прежней – ценители дорогих объектов будут покупать их, несмотря на кризис;
  • Популярным районом станет Тверская и Замоскворечье – здесь возводятся дома с отделкой «под ключ»;
  • Реальные цены могут вырасти на жилье в клубных домах, там, где представлены квартиры со свободной планировкой, апартаменты и студии;
  • Сократится спрос на квартиры в центре, напротив, вырастет – за пределами МКАД, люди стремятся уехать из шумного мегаполиса, выбирая объекты, расположенные в 10-20 км от столицы.

На цены в 2021 году повлияют и реализуемые ипотечные программы – так уже сейчас крупнейшие банки объявили о снижении ставок, следовательно, повысится спрос на рынке, что отразит положительную динамику цен.

3. Цены на недвижимость в 2021 году будут снижаться

Впрочем, как отмечают эксперты и ведущие специалисты исследовательских центров, рассчитывать на улучшение ситуации не следует – в среднем стоимость квартир остается на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. Не радужными окажутся перспективы на вторичном рынке, особенно для владельцев старого жилья, хозяева же новостроек могут смело поднимать цены на 5-8%: спрос все равно будет.

4. Прогноз для рынка загородной недвижимости на 2021 год

Источник: http://rating-remont-kvartir.ru/articles/tseny-na-nedvizhimost-v-moskve-v-2021-godu-prognoz-analitikov/

Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят

Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.

Вместо предисловия – цифры:

За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей. В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.

Курс евро – с 45,05 до 68,37. Падение рубля – на 52%.

Прогноз цен на недвижимость в 2015г.: //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, как сильно рубль упадёт.

Динамика цен на недвижимость в Москве в долларах в период:  с 1996г по 2014г.:

Анализ динамики цен на недвижимость в Москве с 1996г по 2014г

Итак, друзья мои, стоимость 1 кв.м. в 1 комнатной квартире в Москве на 31 декабря 2013 года составляла 5000 долларов, на 31 декабря 2014 цена упала на 40% и составила 3000 долларов за 1 кв.м.

В целом стоимость 1 кв.м. недвижимости в Москве упала с 5000 долларов до 3400, т.е. более чем на 30%.

Рубли обесцениваются. Поэтому в рублях цена незначительно поднялась, а фактическая стоимость недвижимости сильно упала.

И ситуация в сухом остатке выглядит так:
«Мешок денег – символ либо бешеного богатства, либо бешеной инфляции». (Михаил Мамчич).

Для тех, кто ещё сомневается, посчитаем снова.

Смотрим  на график изменения стоимости 1 кв.м. однокомнатной квартиры в Москве с 1996г по 2014г. Мы видим, что цены росли до августа 1998 года. Максимальная цена была около 900 долларов за 1кв.м.

Далее,  вследствие кризиса в стране и обесценивания рубля стоимость недвижимости сильно упала. В начале первого десятилетия 2000-х возобновился рост цен, пик его пришёлся на середину 2008-го года.

То есть,  цены на недвижимость с 2000-го по 2007-й год действительно выросли. Такие периоды случаются, но они краткосрочны и не стабильны.

6-7 лет – на этом период роста цен на недвижимость в Москве и в России в целом закончился.

И что началось? Кризис! Цены на недвижимость снова упали – с 7000 долларов за 1 кв.м. до 4000 долларов за тот же квадратный метр.

В последние 5 лет цена на однокомнатные квартиры в Москве колебалась в диапазоне от 4000 до 5000 долларов за 1 кв.м. В 2014-м году начался локальный кризис в РФ, цены пошли вниз и уже достигли отметку в 3000 долларов за 1 кв.м.

Оперируя этой информацией, делаем выводы.

Какие выводы можно сделать из этого анализа?

  1. Недвижимость не стабильна в цене, её стоимость постоянно меняется. Рынок недвижимости всегда остро реагирует на кризис, как глобальный, так и локальный.
  2. Цена на недвижимость может расти очагами. Если брать долгосрочную перспективу (15 лет и более), то рост цен на недвижимость не превышает инфляции!
  3. В 2008-м году стоимость недвижимости в Москве достигла своего пика. Уже более 6 лет цена на недвижимость не только не растёт, а напротив – падает. За 6 лет падение цены на недвижимость составило около 100%.
  4. Подобное происходит со всеми видами недвижимости.

Источник: //monetarism.ru/realty-price-chart.shtml

Вы всё ещё верите в миф о том, что недвижимость всегда будет расти в цене?

Статистика цен на недвижимость в рублях

Хм. Возможно, Вы хотите сказать: «А причём здесь доллары? Я же в России живу, у нас всё в рублях. И в рублях-то цена растёт!»

Я – не против. Давайте проанализируем ситуацию в рублёвом эквиваленте. Изменение цены на недвижимость в рублях, данные взяты с сайта:  //www.irn.ru/gd/?period=0&type=1&currency=0#begin.

Внимание на график:

По данным графика видно, что цены на недвижимость в рублях в целом повышаются. Во время кризиса 2008г. цена упала, потом начала постепенно возвращаться к прежнему уровню. В 2014 году цена на недвижимость в целом даже превысила цену за 2008г. Почему это произошло? Почему в долларах цена падает или не растёт, а в рублях – растёт?

ОТВЕТ (как всегда прост):

  • Во-первых, потому что инфляция у рубля намного больше, чем у доллара. Инфляция доллара в среднем 3%,  а рублёвая инфляция – 7-8%. И, как принято в России, это официальная статистика, по факту инфляция в России всегда более 10%.
  • И, во-вторых, рост происходит от того, что рубль сильно обесценился по отношению к другим валютам.

Это означает, что в «рублёвых» цифрах Вы вроде бы больше денег получаете, но купить можете на них в 1,5 или более раза меньше. Так и в чём выгода такого роста?

Обратите внимание, что в конце 1999-го года 1 кв.м. в Москве стоил 20,000 рублей, т.е. это ровно 15 лет назад.

Курс доллара тогда составлял порядка 27 рублей, то есть в долларовом эквиваленте эта цифра равнялась 740 долларов. До кризиса 1998 года недвижимость в Москве стоила 1000 долларов за 1 кв.м. Сегодня 1 кв.м.

стоит примерно 200,000 руб., это около 3000 долларов. Посчитаем суммарную инфляцию рубля

(данные с сайта: //xn—-ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%B8.aspx):

Нас интересует период с начала 2000-го года, т.е. ровно 15 лет, и до сегодняшнего момента, т.е., включая закончившийся 2014-й год.

100*20,1%*18,8%*15,06%*11,99%*11,74%*10,91%*9%*11,87%*13,28%*8,8%*8,78%*6,1%*6,58%*6,45%*8,52% = 4,87.

Почти в 5 (!!!) раз выросли цены с учётом официальной инфляции. А с учётом фактической (не официальной) инфляции – в 8-10 (!!! !!!! !!!!) раз!!! С учетом фактической инфляции по рублю получается, что цены на недвижимость в Москве выросли в 1,2-1,5 раза за 15 лет.

С учётом инфляции доллара за 15 лет, с 2000-го года (в среднем 3% в год, деньги обесценились в 1,56 раза за 15 лет)  получается, что цены на недвижимость в Москве выросли всего менее чем в 2 раза:  $3000/1,56 = 1,9 раз.  Не так много за такой период времени. При этом в ближайшие 2-3 года цены на недвижимость в Москве вряд ли будут расти из-за локального кризиса в России.

Анализ динамики цен на недвижимость в мире за 86 лет

Почему я взял в основу расчётов график цен в долларах? Потому что он наглядно отражает суть процесса реального изменения стоимости жилья. У доллара более прозрачная инфляция, которая составляет в среднем 3% (точно не более 3%) за последние 86 (!!!) лет.

Кстати, с учётом инфляции доллара и по показателям цен на недвижимость в Москве за последние 6 лет (с 2009г.), получается, что недвижимость в Москве потеряла более 18-20% реальной стоимости. Это ещё раз доказывает, что недвижимость растёт в долгосрочной перспективе максимум на уровне инфляции.

Давайте рассмотрим пример с по-настоящему долгосрочной перспективой. Возьмём историю цен на недвижимость в США и учтём инфляцию доллара с 1890 года. Посмотрим, что происходило на протяжении более чем 120 лет в развитой стране.

На графике видно, что в какие-то периоды инфляция обгоняла рост цен на недвижимость, в другие – они шли «бок о бок», а в третьи – цены на недвижимость чуть-чуть обгоняли инфляцию. В целом чётко видно, что недвижимость более чем за 120 лет росла на уровне инфляции.

Ещё интересный пример из Японии – динамика цен на землю в Японии (стоимость земли является основным индикатором рынка недвижимости Японии).

В 1985 кто-то, видимо, считал, что рост будет вечным…

График с сайта: //rucountry.ru/note/grafik_stoimosti_nedvigimosti_v_yaponii_za_25_let_2942.html#ad.

Более 20 лет стоимость недвижимости в Японии падает. Что интересно, при этом недвижимость в Японии по-прежнему остаётся одной из самой дорогих в мире. Но в целом картина та же – недвижимость в долгосрочной перспективе растёт на уровне инфляции.

Подобные примеры вы сможете найти и в истории развитых стран Европы: Германии, Франции и т.д.

Дом, продающийся сегодня за $ 200 000, будет продаваться по цене около $ 250 000 через 10 лет. При этом – реальная его цена останется неизменной. Но, поскольку люди забывают про инфляционную корректировку, они верят в миф, что цены на недвижимость всегда растут.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Недвижимость – не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность – это коммерческая недвижимость и фонды.  НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что изложено выше.

Получать доход от сдачи недвижимости в аренду – это здорово. Но, если не ошибаюсь, рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше. Так вот, для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно более выгодные, надёжные, конфиденциальные.

Главный вопрос: Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Ответ: Инвестировать в недвижимость стоит до 20 % от всех активов, но не стоит увлекаться.

Недвижимость — не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность — это коммерческая недвижимость и фонды.
НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что я рассказал выше.

Получать доход от сдачи недвижимости в аренду — это, конечно, здорово. Но для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно выгоднее и надёжнее.

Я помогу подобрать идеальное и подходящее именно для вас решение по инвестированию. Записывайтесь на консультацию, я свяжусь с вами в течение суток.

звоните: +7 499 34 10 987
пишите: info@ilyafinance.ru

С уважением,
Илья Пантелеймонов.

Источник: https://ilyafinance.ru/blog/tsena-na-nedvizhimost-v-moskve-ne-rastet-pravda-o-kotoroj-ne-govoryat/

Прогноз изменения цен на недвижимость в 2021 году

Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

Цены на недвижимость традиционно остаются в центре внимания многих граждан, так как каждая семья мечтает о своей благоустроенной квартире с удобной планировкой и развитой инфраструктурой. Определяющим фактором формирования спроса традиционно остается стоимость квартиры, поэтому потенциальных покупателей волнует вопрос о динамике ценовых показателей в будущем.

Прогнозы экспертов и аналитиков относительно цен на рынке недвижимости в 2021 году предполагают разные сценарии развития событий, среди которых можно выделить пессимистичный и оптимистичный. Однако тренды следующего года задаются предшествующими закономерностями, которые представлены в аналитике Росстата.

Особенности российского рынка недвижимости

В течение последних нескольких лет наблюдалось падение стоимости квартир. Такая ситуация сложилась в 78 регионах страны. Драйвером этого процесса выступало уменьшение совокупного спроса, вызванное экономическим кризисом. По данным Росстата, ценовой индекс на первичном рынке последовательно сокращался в среднем на 2-3% в период с 2014 по 2021 г.

Официальная статистика учитывает только ценовую величину предложения, а реальные значения с учетом скидок упали на 10-11%. Несмотря на устойчивое снижение ИЦ, согласно данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра продолжала расти по всем типам недвижимости.

Таблица 1. Ценовые показатели некоторых типов жилья на первичном рынке (тыс. руб./м2)

Подорожание жилья на первичном рынке за последние 5 лет наблюдалось в серьезной динамике, что позволяет предположить сохранение этого тренда в 2021 году. Особенно явно тенденция к росту будет наблюдаться в элитном сегменте, который вопреки влиянию кризиса продолжал дорожать наиболее активно.

В отличие от новостроек, на вторичном рынке сложилась иная ситуация. Здесь во всех типах наблюдалось удешевление квартир и наибольшую отрицательную динамику демонстрировала именно элитная жилплощадь.

Пессимистичный сценарий

Обозначенные тенденции продолжат свое развитие и в будущем. По мнению ряда экспертов, относительная стабилизация наступит не раньше 2021 г., что определит медленное повышение цены на жилую недвижимость на территории России и в 2021 году.

Представители РЭУ им. Г. В. Плеханова также разделяют эту позицию. Вероятность сохранения негативных сценариев довольно велика, так как доходы населения существенно не изменятся, а значит неизбежен низкий спрос на жилье и как следствие падение темпов строительства.

Ценовая величина квадратного метра по-прежнему останется для многих россиян непосильной ношей и даже удешевление жилья не сильно изменит ситуацию по причине снижения реальных доходов граждан, которое по подсчетам Росстата в августе 2021 г.

достигло максимального темпа (-8,5%).

Оптимистичный прогноз

Подобное мнение не разделяет глава Сбербанка Герман Греф, который обещает восстановление положительной конъюнктуры к концу декабря, а в годовой перспективе произойдет окончательная стабилизация.

Преисполнен оптимизма и руководитель Минстроя Михаил Мень, который отмечает повышение спроса на квартиры в течение нескольких последних лет и даже вероятный кризис не сможет прервать эту тенденцию.

Относительно дешевая ипотека может стать драйвером развития рынка в будущем году, уверен эксперт.

Как утверждает первый зампред правительства И. Шувалов, в 2021 году начнется падение ставок по ипотечному кредитованию, что будет способствовать оживлению всего сегмента недвижимого имущества. По мнению чиновника, вереди Россию ожидает устойчивый экономический рост, что позитивно скажется на состоянии рынка.

Важно! В 2021 году цены на жилье эконом-класса временно стабилизировались, что создает благоприятную конъюнктуру для инвестиций.

Цены на недвижимость в 2021 году по прогнозам многих аналитиков продолжат медленно расти. Рынок жилья уже сейчас демонстрирует все признаки выздоровления, и эта тенденция в дальнейшем углубится. Например, в Москве в I квартале 2021 г.

было заключено на 25% больше договоров о долевом участии по сравнению с последним кварталом 2021 г. Параллельно с этим наблюдается повышение стоимости стройматериалов, которое влечет увеличение издержек застройщиков.

Это создает прочные экономические предпосылки для прогнозирования роста цен на м2.

Владельцы компаний отмечают, что государство постоянно увеличивает масштабы социального обременения, регламентируя возведение школ, детских садов и других объектов инфраструктуры, что заметно утяжеляет финансовую нагрузку.

Прогноз цен на жилье в столице и регионах

Москва традиционно выступает как один из передовых регионов по обновлению жилого фонда, которое не снижает обороты даже в кризисные времена.

На рынке новостроек произошла смена приоритетов от точечной застройки к созданию благоустроенных комплексов с развитой инфраструктурой.

Покупателю предлагается своего рода бренд, стиль жизни за который необходимо будет доплатить. Это создает благоприятный фон для роста цен.

Как прогнозируют эксперты S&P, стоимость жилья в Москве в 2021 году будет увеличиваться в меньшем темпе, чем инфляция. Отчасти это связано с указом главы государства, который предусматривает принятие пакета мер по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.

Кабмин получил распоряжение сократить реальную стоимость квартир за счет повышения доли строящегося жилья эконом-класса.

Скажется на невысоких темах удорожания в московском регионе политика Сбербанка, который до конца февраля следующего года оформляет ипотеку под 11,5-13% годовых.

Ситуация по стране

В субъектах РФ будет складываться разная рыночная конъюнктура, на которую будут влиять следующие факторы:

  • динамика доходов населения;
  • объемы и темпы строительства;
  • соотношение дешевого и дорогого сегмента;
  • политика региональных властей.

Кроме общих причин, на процесс ценообразования будут оказывать влияние специфические факторы, характерные для каждого региона. Это обусловит различные вариации колебания рынка.

Источник: http://pro2021god.com/ceny-na-nedvizhimost-v-2021-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.